sábado, 20 de enero de 2018

HE COMPRADO PISO

Si me dicen que iba a escribir esta entrada en el blog hace 3 años, hubiese dicho que era completamente imposible. Supongo que el tiempo y la familia te hacen ir cambiando de opinión en algunos aspectos. El título resume perfectamente la entrada de hoy sábado, y marca un punto de inflexión importante en el blog y en mi bitácora personal.


Aunque suene un poco contradictorio tras varias entradas a favor del alquiler, el que escribe ha comprado piso. Como esto es un blog de inversión, les voy a plantear la operación desde el punto de vista financiero. La operación ya está casi cerrada al 100%, pero me gustaría saber las opiniones de los seguidores del blog. Al fin y al cabo esto es una bitácora personal, y este movimiento forma parte del camino hacia la Independencia financiera. ¿Por qué he comprado piso?

Hay cuatro factores que me hicieron empezar a mirar pisos desde hace unos meses:
  1. El repunte del precio del alquiler: el alquiler en nuestro país está subiendo, y en la zona de mi compra, actualmente no existen alquileres inferiores a 900 euros en buenas condiciones, con garaje y dos habitaciones.
  2. El repunte de los precios de venta: más de lo mismo, las buenas zonas sin tener precios de Burbuja tienden a la recuperación.
  3. Las buenas condiciones de las hipotecas a interés fijo: tenemos un momento histórico para apalancarse al 2% de interés fijo protegiéndote de la inflación a largo plazo. Deuda buena sin descapitalizar mi Empresa.
  4. Máximos históricos en mi cartera: mi empresa cerró este viernes con el mejor dato de rentabilidad y de plusvalías desde que invierto. Creo que la fiesta puede durar más, pero siempre es mejor descapitalizarte en máximos de cartera que en mínimos.
Entrando más de lleno en la operación y poniendo al valor del piso más los gastos un 100%, la operación va a ser la siguiente:
  • 25% en metálico del valor de compra.
  • 100% de los gastos de compra/venta en metálico.
  • 100% de la pequeña reforma en metálico.
  • 75% del precio de compra apalancado a un interés fijo del 2,10%, TAE 3%.
  • 100% del importe del préstamo cubierto con el valor actual de la cartera.
  • Tasa de Esfuerzo: 2,14 años.
  • Cuota hipoteca: 16,5% de ingresos familiares netos.
  • Vendo el 15% de mis activos en cartera para poder hacer la operación.
Esta operación me llevará a:
  • Pagar 40 euros más al mes de hipoteca que de alquiler. Evidentemente aumentarán mis gastos, los asociados a la vivienda en propiedad.
  • En busca de la IF, llegada la fecha de dar el paso, no pagar ni alquiler ni hipoteca.
  • Conseguir mantener los niveles de ahorro para seguir invirtiendo.
La liquidez actual de mi empresa no era suficiente para hacer la operación, así que he tenido que vender parte de la cartera. 

¿Qué he vendido?
Complicado muy complicado, pero en las decisiones económicas hay que tener sangre fría. He intentado mediante las ventas obtener ventajas fiscales para el año que viene (compensación plusvalías/minusvalías), y limpiar la cartera….vamos, aprovechar el momento para deshacerme de lo que no quiero.
En primer lugar y para aprovechar el tema fiscal he vendido mis posiciones completas en: 
  • Zardoya OTIS: con un peso muy escaso en cartera decidí deshacerme de ella con plusvalías del 27% con dividendos.
  • Abertis: buscando la mayor certidumbre ante la posible OPA en la cartera, vendí toda la posición con plusvalías del 60% con dividendos.
  • Telefónica: no la quiero en mi empresa, me viene bien para compensar plusvalías y obtener liquidez. La segunda empresa que he comprado en mi vida inversora, se va de la cartera con plusvalías del 0,5% con dividendos. El coste oportunidad ha sido tremendo.
  • Teva: mi “amada” Teva…tras las subidas del 100% desde mínimos y la degradación a bono basura de los últimos días, se va de la cartera con unas minusvalías del 40%.
  • OHI: sector reit, al igual que Otis, en tierra de nadie en mi cartera. Se va de la empresa con minusvalías del 2%
En segundo lugar, he reducido posiciones en:
  • BME, Santander, Mapfre y Gas Natural: no me disgusta ninguna para largo plazo. Valoro cerrar posición en Santander, pero creo que puede tirar para arriba con la posible subida de tipos. Reduzco en todas ellas simplemente para generar liquidez.
Después de los “fuertes” movimientos, la cartera queda como pueden ver a continuación:


Mas detalles de la misma, en la sección Mi Empresa del Blog.
Podríamos resumir la operación como un movimiento donde busco: descapitalizándome lo menos posible y apalancándome a un interés fijo históricamente bajo, protegerme de la inflación a largo plazo y el día 1 de la IF, evitar la cuota de alquiler.
Hasta aquí la entrada de hoy. Creo que marca un punto de inflexión importante en mi camino hacia la IF. El tiempo dirá si la decisión ha sido la correcta.

Y vosotros: ¿Que opináis de la operación? ¿Alquilar o comprar? ¿Merece la pena apalancarse a interés fijo? 


Saludos a todos.

105 comentarios:

  1. Pues me has dejado de piedra ... quizás porque yo hice al revés, no veía posible la i.f que sin Ser propietario e hice al revés , primero piso y luego cartera. Y yo me
    Pregunto , con los dividendos sin vender ninguna acción no podías hacer frente a la operación, con tu famosa liquidez? Y pagar la cuota con los dividendos? Me estoy poniendo de abogado del diablo pero yo hubiera mirado esa opción; la liquidez para entrada y escrituras y dividendos crecientes para las
    Cuotas que van a ser idénticas en 10 años por ser intereses fijo....

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    1. Buenas Jorge, para que te den una hipoteca, actualmente en España tienes que tener el 20% del valor en metálico, sumado al 20% de gastos, más una reforma que quiero hacer no me daba la liquidez actual. He vendido parte de la cartera, pero ojo sólo el 15%. El resto sigue igual.
      Saludos.

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  2. Hola farmacéutico,
    En Inversión y Progreso no he escrito sobre el tema todavía, pero creo q si tienes tu puesto fijo (y no tienes q viajar por trabajo), si tienes la hipoteca cubierta con la cartera, y si además solo adquieres deuda x el 75% d una hipoteca q no sea fuera de lugar comparada con tu sueldo, has tomado una decisión acertada. Además la época para firmar interés a tipo fijo es ideal...
    Para mí un techo propio tiene ventajas, y muchas (siempre q no te empeñes hasta las cejas)
    Buena decisión para mí.
    Enhorabuena!

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    1. Buenas Andrés, cumplo todas las premisas que planteas. Añado que la cuota de la hipoteca supondrá el 16% de los ingresos familiares netos.
      Saludos.

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  3. Hola EFA.

    Tener casa en propiedad suele tener sus ventajas. Se supone que pasados 20-30 años te ahorras el mes de alquiler, porque ya has pagado todas las letras y solo te quedan los distintos impuestos. Yo soy más de alquiler, pero no siempre tiene por qué ser lo más barato.

    No entiendo bien a qué te refieres con "100% del importe del préstamo cubierto con el valor actual de la cartera". Si te interesa explicarlo, seremos todo oídos.

    Las ventas que has hecho me parecen correctas. Que hayas ganado dinero con TEF me ha sorprendido: es la magia de los dividendos. Al vender las empresas que mencionas, la calidad media de tu cartera ha subido, quédate con eso.

    Poco más qué decir. La hipoteca seguro que la pagarás con facilidad y podrás seguir invirtiendo con fuerza cuando lleguen las caídas.

    Abrazos.

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    1. Buenas DR, con el 100% cubierto, quiero decir que si el lunes cuando abra el mercado vendo toda mi cartera, liquido la hipoteca completa.
      Lo que busco es apalancarme gracias al banco sin descapitalizarme (he vendido, pero ojo, sólo el 15% de la cartera). Respecto a la hipoteca, lo he añadido a la entrada, supondrá el 16,5% de los ingresos familiares (y no tengo en cuenta los dividendos).
      Un abrazo.

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  4. Pues me parece bien que hallas vendido a TEVA lo que no entiendo es por que OHI???? El dividendo esta seguro y lo siguen aumentando a comparación de TEVA que lo cortaron por no ser un dividendo sostenible. Piensas entrarle algún otro REITS? Siguen cayendo proveyendo buenos ingresos y claro solo invertir en los mas solidos. Así que comprar una casa allá donde estas al interés fijo es de 2%!!!!!!!!!!!! Me parece bueno el interés claro solo eso por que no conozco nada pero si algo acá donde vivo esta al 2% la verdad le entraría sin pensarlo acá no tenemos un interés tan bajo. Espero te valla bien con tu nuevo piso sigue contándonos como te va. Suerte!!

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    1. Buenas Capturando, la verdad que en España tenemos un momento histórico para apalancarnos al 2%. OHI he vendido, por fiscalidad y porque pesaba muy poco en mi cartera. Valoro entrar en un Fondo de Reit.
      Un Abrazo.

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  5. Aquí otro que también ha comprado piso para este 2018. Ya era algo que me rondaba en la cabeza desde hace unos meses y más sabiendo que este próximo mes de junio llego al tercer año de contrato y el casero ya me informó de la necesidad de hacer un nuevo contrato (que es lo mismo que decir más pasta por el alquiler).
    Sobre el debate alquiler/propiedad entiendo que son las circunstancias de cada uno las que marcan la decisión. En mi caso la decisión ha venido dada por muchas de las circunstancias que comentas. Con los tipos de interés bajos, el alquiler subiendo, la futura IF que al menos yo no la contemplo con una partida de gastos tan elevada como suele ser hipoteca/alquiler, el hecho de encontrar una oportunidad en el mercado inmobiliario que no podría dejar escapar y la estabilidad laboral/económica que tenemos en casa ya tienes la ecuación final de la decisión.
    También veo bien descapitalizarse para generar la liquidez necesaria para pagar la parte de la vivienda que cubre la hipoteca. Y estoy muy de acuerdo en hacerlo en aquellas que más allá de hacerlo porque son las más revalorizadas que supongan su plusvalua varios años de dividendos (como pasa con Abertis ahora mismo). Aprovechar para generar liquidez y mitigar la próxima factura a Hacienda el vender posiciones en pérdidas o reducir en otras me parece acertado, Casi que coincidimos en la elección de las empresas para ello.
    En lo único que discrepamos es en el tipo de hipoteca a elegir. Yo opto por una de tipo variable porque mi idea es pedir el máximo de años pero amortizar cada año y pagar el piso en un periodo de 8/10 años.

    Muchas felicidades FA. En mi opinión has puesto una de las piedras más importantes para tu futura IF: eliminar dentro de unos años la partida de gastos más grande que tenemos anualmente.

    Un saludo

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    1. Buenas JordiRP, vamos juntos en el barco...jejejej
      Pues mira, la duda que comentas es la que tengo en la cabeza:
      -Interes fijo a largo plazo, pongamos 20, para apalancarme gracias al banco y protegerme de la inflación.
      -Variable euribor +0,95% a 10 años.
      Es una decisión que debo tomar en los próximos días, pero estoy casi decido al interés fijo.
      Saludos.

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    2. hola farmacéutico activo, en mi caso compre varios pisos con hipóteca estos dos últimos años, precisamente para aprovechar los tipos de interés bajos. el tipo de interés ha sido el variable. san es el 1,75% dos años y luego euribor + 0,99%. ahora saca las gráficas de largo plazo de los tipos de interés fijo y los variables y los comparas. coge los últimos 25 años por ej. casi siempre sale mejor variable. un saludo. Divideando.

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    3. Yo creo que has hecho bien comprando piso. Yo también he comprado varios los últimos años. En lo que no estoy seguro es en lo de la hipoteca a tipo fijo. Quizá los gobiernos fuercen una subida de tipos para que la deuda sea más barata, pero la sociedad de la información en la que estamos inmersos es deflacionaria. Y el petroleo también está topado por el Shale Oil.

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    4. Buenas Jose, la gran duda es esa.....dandole vueltas....
      Saludos.

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    5. Hola FA.

      En mi opinión si tu intención es amortizar la hipoteca del piso en 10 años elegiría la variable. Al 0,99% (incluso al 0,95% apretándoles) creo que en un espacio inferior a 10 años es la mejor opción. Si, en cambio, la idea es ir a 20/30 años optaría por la fija aunque creo que en periodos tan largos no sé si los bancos limitan a unos años el interés promocional que ofrecen.

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    6. Buenas Jordi, esa es la decisión:
      -Variable 0,95%.
      -Fija 2%, TAE 3% a 20-30 años.
      Saludos.

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    7. Hola A todos
      Me hipoteque en diciembre 2016
      Mi operación fue comprar piso para alquilarlo mientras sigo de alquiler.
      Hipoteca variable a 30 años 2% mas euribor pero con producto vinculados se convierte en un TAE 0,85% este año. El 2017 ha sido muy buen año, he amortizado 10 años de hipoteca.
      Las rentas obtenidas mensualmente por el piso pagan 3 cuotas de hipotecarias. Asin, asin si!
      Mi intención era ventilar la hipoteca en 12 años pero cada vez mas me gusta la idea de muñir la vaca y dejar que las rentas engorden la montaña de acciones.
      Para tomar la decisión monte los cuadros de amortización de la hipoteca y miraba cuanto dinero ganaba el banco conmigo, en mi opinión que el capital es inocuo en la operación cuando compras una casa, ya que al vender lo recuperas (mismo concepto que con las acciones) son los flujos de dienro +/- los que debemos mirar con lupa, en especial minimizar intereses.

      El primer dia me percate que el banco pretendía ganar 27K conmigo solo de intereses, y no me venia muy bien.
      Pues si el primer año con una aportación de 5K€ rebajaba 1.5K€ los intereses que cobraría el banco en toda la vida del producto es una rentabilidad de mas del 25% solo por reducir tesorería y reducir deuda. puff como las plusvalías de Abertis mas o menos y sin visitar a Montoro.

      Actualmente pago 500 euros anuales de intereses creo que con 5000€ metidos en ENG el primer año de dividendos ya son casi 300€ y sigo teniendo acciones + rentas perpetuas. Pero esto puede cambiar así que duermo con un ojo abierto fijo en el estribor por si cambian los vientos.

      En casa tenemos un dicho
      "Hipoteca barata, Enagas no se me escapa; Intereses desorbitados inquilinos amortizados"

      Por ultimo.
      En mi opinión el plazo fijo es para hipotecas de mas de 250K por debajo el variable es mejor.

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  6. Buenos días. La verdad que comprar un piso lo veo bien si se tiene estabilidad laboral-personal. No se exactamente pero si trabajas en un hospital quizás sea funcionario/estatutario/laboral fijo y eso creo que condiciona mucho en el debate comprar/alquilar.
    Por poner un pero y partiendo de que no sabemos los detalles yo quizás hubiera usado toda mi liquidez en la operación y vendido menos acciones. Al fin y al cabo el vender las acciones por un imprevisto se puede hacer en cualquier momento y en unos meses acumulando ahorro y dividendos se restaura.
    Enhorabuena por la decisión.

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    1. Buenas Junjo, he vendido acciones, pero "solo" el 15% de la cartera, como no tengas en el Banco el 20% del valor del piso y los gastos asociados, el Banco no te deja el dinero. He vendido las justas para que la operación se lleve a cabo.
      Saludos.

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  7. Hola Farmaceútico. Permite contar ún pequeña anécdota de Warrent Buffet.
    Al casarse Buffet alquiló para irse a vivir una casa por $175 al mes. Podrian haberse comprado la casa al contado si para ello vendían todas sus acciones, pero eso sería igual a un carpintero que vende su caja de herramientas.

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    1. Muy bueno...jejjeje..., como digo más arriba, solo he vendido el 15% de la caja de herramientas.
      Un abrazo.

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  8. Hola Farmacéutico:
    Poco puedo comentar sobre la compra, nosotros hemos hecho lo mismo hace unos meses. La verdad es que surgió la oportunidad y no la dejamos escapar. Yo también soy partidario del alquiler, pero cuando hay un mercado de alquiler. He ayudado a un amigo a buscar piso, y es una vergüenza la calidad del mercado del alquiler y las pretensiones económicas de algunos por pisos que están para tirar y hacer nuevos. Además hay muchos propietarios que solo se acuerdan del piso para cobrar la renta, porque las reparaciones y otras obligaciones que tienen, las olvidan con facilidad. Por otro lado, mi mujer y yo estuvimos viviendo en Valencia años de alquiler en una empresa que alquilaba el edificio entero, y eso era mucho mejor. Creo que has hecho lo correcto en cuanto a la compra del inmueble, ahora llegan las facturas, pero al final hay que vivir y tener un hogar un poco estable y como a uno le gusta está bien. Ya has desplumado a quien te haya prestado a largo en ese entorno de tipos, por lo tanto la operación es buena.
    En cuento a las ventas, pues de la misma forma que me pasó a mí, has tenido que vender. Desde la perspectiva psicológica, has aprovechado para quitar lo que menos te gusta de tu cartera, y eso está bien. Pero desde la perspectiva inversora, quizás hayas quitado empresas con potencial y mantienes otras que tienen mucho menos potencial. A mí tampoco me gusta Telefónica, pero creo que va a mejorar porque están haciendo las cosas bien. OHI tiene un negocio que está olvidado y también hacen las cosas bien. Son modas, o al menos eso creo.
    El conjunto de la operación está muy bien, ya que la inflación va a limar tu deuda y no sube el alquiler, en 5 años verás la diferencia de una forma totalmente evidente.
    Un saludo y mucha suerte con las reformas, traslado.... es horrible, por lo menos yo es algo que odio.
    Gorka

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    1. Buenas Gorka, que casualidad que hayas comprado también.
      Lo bueno del traslado es que es a la calle de al lado....pero sí, es un lío.
      Veremos si el tiempo me da la razón.
      Saludos.

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  9. Desde mi humilde punto de vista te has equivocado. O mejor dicho, te has apresurado. Yo jamás jamás jamás venderé acciones de mi cartera para comprar nada salvo situación límite que lo necesitara para comer.

    Yo en tu caso hubiera esperado unos años mientras iba ahorrando hasta que tuviera ahorrado el suficiente dinero como para no tener que vender ni una sola acción. Ten en cuenta que ahora tus gastos suben pero es que tus ingresos los has disminuido mucho ya que renuncias a los dividendos que te hubieran aportado las acciones que has vendido.

    Lo dicho, desde mi punto de vista es un error, yo hubiera sido paciente y hubiera seguido ahorrando unos años más. Pero dicho esto te deseo toda la suerte del mundo en tu nuevo matrimonio con el banco.

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    1. Buenas Cesar, una opción es la que comentas, esperar unos años y ahorrar un poco más, pero las oportunidades surgen cuando surgen.
      He añadido dos datos a la entrada:
      -He vendido acciones de mi cartera, pero ojo sólo el 15% de la misma, es decir, seguiré cobrando dividendos.
      -La cuota de la hipoteca supondrá el 16,5% de los ingresos familiares netos sin tener en cuenta los dividendos.

      Saludos.

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    2. Ojo, la vivienda también sube, las condiciones de hipoteca... Puedes entrar en un círculo en el que nunca te parezca el momento perfecto...
      En la vida hay que lanzarse. Como cuando compramos esa primera acción o cuando nos embarcamos en la primera compra internacional.
      Creo que has acertado, aunque alguna venta me ha sonado rara.
      Un saludo,
      Javi

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    3. Buenas Javi, si hay que lanzarse. ¿Por curiosidad cual te ha sonado rara? He buscado no pagar nada a hacienda en 2018 y quitarme de encima errores que he cometido. Quizás OHI ha sido la que menos cuadra.
      Un abrazo.

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    4. Hola de nuevo,
      Principalmente OHI y ZOT. Ambas por su estabilidad en dividendo y por su negocío a corto y medio. US sigue para arriba como un cohete, y el efecto de la reforma fiscal creo que supone más combustible para seguir subiendo. ZOT ha pasado la crisis dignamente, y ahora tiene dos vectores claros entre mercado patrio con subida de construcción y la expansión vía exportaciones abierta en los últimos años.
      Quizá GSK me da menor confianza a corto principalmente, y medio.
      Personalmente tengo ZOT y llevo un mes tentado de entrar en OHI.
      Un saludo y gracias por tu blog, ya que personalmente me ayuda en mi proyecto de IF.

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    5. Buenas, si quizás son las dos que menos cuadran, en el caso de OTIS suponía solo el 1% de la cartera y vienen meses de no ampliar. En el caso de OHI, es por la compensación fiscal y la posible subida de tipos, entiendo que la mantendrá en estos precios pudiendo volver a entrar.
      Saludos.

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    6. Para nada se ha equivocado, las oportunidades hay que aprovecharlas. Además hemos de ser disciplinados, en cuanto no "gastar" el dinero de nuestra cartera en caprichos, pero la compra de un piso a largo plazo es una reducción importante de gastos.

      Yo esto no lo hubiera dicho nunca, ya que compré un piso en plena burbuja, pero hoy en día con la máxima jubilación de 2200 € y 900 € de alquiler como no, ya que dentro de unos años las pensiones no pintan bien.

      Enhorabuena

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    7. Buenas JM, financieramente hablando a mí me parece una buena operación. El tiempo lo dirá.
      Un abrazo.

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  10. Hola Farma. Primero felicidades por la compra. Alguna vez he comentado que tengo varias propiedades y te voy a dar algunos consejos.
    Todo es negociable. Y los gastos notariales lo son, es como si quieres hacer reformas y pides varios presupuestos, pues igual. Pide precio en varias notorias y ve con ese presupuesto a cada una. Aquí en Sevilla hay un notario que con tal de firmar con él puede salirte por la tercera parte.
    Si has comprado por inmobiliaria seguro que se ofrecen a poner todos los recibos a tu nombre por un módico precio, pero a no ser que no tengas tiempo, es super fácil cambiar de nombre un recibo..
    Por ahí dicen "pagate primero a ti mismo" para que se convierta en hábito y no te cueste. Yo uso lo mismo pero para hacer amortización. El uno de cada mes separo una parte para invertí y otra parte para amortizar hipoteca.
    Yo pago un 0.3% de interés y prácticamente todo es capital, pero lo que no me interesa es tener deudas. Baja cuota si lo que te interesa es liquidez.
    Un saludo

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    1. Buenas Varianza, gracias por los consejos, los pondré en practica.
      Respecto a la hipoteca, la duda es fija a muy largo plazo para protegerme de la inflación o variable 0,95% y amortizar ante posibles subidas.
      Saludos.

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    2. Hola Farma. En la pregunta está la respuesta. Si piensas liquidar la deuda en menos de 10 años variable, si no, al mayor número de años a tipo fijo. Cuando yo compre la primera no daban esa opción. Era variable euribor +2.25, que llegó a ponerse en unos asfixiantes 7%.
      Me quedan 3 hipotecas, y después de muchas peripecias tengo dos al 0.3% y una tercera al 1.5% fijo.
      Y todos los meses la misma cantidad que dedico a invertir la dedico a amortizar.

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    3. Creo que casi tengo la decisión tomada, fija a un plazo nunca superior a 20 años. Aunque sigo dandole vueltas....jejjeee.
      Un abrazo.

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    4. Buenas Farmacéutico Activo.
      No escribo nunca en tu blog pero lo sigo siempre.
      En este caso he decidido escribir por el tema de tu hipoteca.
      Si no vas a estar más de 20 años con tu deuda yo creo que no tiene sentido el tipo fijo. Durante los primeros años es cuando más intereses pagas y aquí hay mucha diferencia entre tipo fijo y tipo variable.
      Como inversor que eres deberías de coger ese 2% a 30 años y no amortizar nunca jamás.
      Por lo tanto mi recomendación es que si vas a coger una deuda a menos de 20 años lo hagas en tipo de interés variable y si eres capaz de mantener la deuda durante 30 años que lo hagas a tipo fijo.
      Por otra parte comentarte que existen hipotecas a tipo variable con diferenciales de 0,60 incluso, así que todavía no tomes decisiones precipitadas.
      Un saludo suerte y felicidades por tu blog que me encanta

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    5. Buenas Rentista, gracias por tu comentario, te lo agradezco mucho. Estoy en la duda. Me he hecho un excel con 15 opciones distintas y con todas sus posibles variables...vamos que le estoy dando muchas vueltas.
      La teoria me dice que fijo a 25 años puede ser financieramente hablando una buena operación como comentas, pero claro a variable y amortizar ante una subida fuerte de tipos....puede ser también una buena opción.
      Saludos y Gracias.

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    6. Hola Varianza9. Veo que somos paisanos.

      ¿Qué notario es ese del que hablas que hace rebajas en sus honorarios?. Nos pilla un poco tatrde, pues firmamos la compra de un piso en octubre, pero para las próximas sería muy interesante saberlo.

      Gracias de antemano y saludos.

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    7. Hola de nuevo.

      Una hipoteca al 1,5 % fijo es una bicoca. A nosotros ni domiciliando las dos nóminas nos la daban a ese tipo.

      Saludos.

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    8. Buenas David, en mi caso lo mejor que he encontrado hablando de TAE es:
      -Bankinter 3,09.
      -Bankia 2,76%.
      Saludos.

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    9. Hola David. La notaría está en avda constitución. No digo el nombre pq no me pagan. Están en la 2@ y 3@ planta del edificio de enfrente del starbuk. Pero no ése. Todos te hacen un descuento antes de que firmes con la competencia.
      Un saludo

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    10. Hola David de nuevo. Las condiciones las he mejorado pidiendo una subrrogacion de hipoteca con otro banco. Todas las veces y digo "todas las veces" porque lo he hecho varias cuando el otro banco manda la notificación a mi banco por el tema de la subrrogacion me llaman y "siempre" han negociado para que me quede.
      Mi mujer dice que me paso la vida maquinando para pagar menos al banco, pero ellos tienen equipos de trabajo dedicados a que nosotros paguemos más.
      Espero haber sido de ayuda. Un saludo

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    11. Varianza9 una pregunta sobre la subrrogacion, cuando la has solicitado y luego te has echado para atrás, tienes que pagar algun tipo de gasto como la nueva tasación?
      Y se perdería la desgravación de la hipoteca para los que la tenemos actualmente?
      Las condiciones de mi hipoteca no son malas pero me tienen frito con las comisiones

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    12. Hola Karlos. Si cancelas la subrrogacion hay gastos, pero irrisorios. Poco más de 100 euros. Nunca he llegado a tasación. Y nunca he llegado a subrrogar, siempre me han igualado o mejorado la oferta.
      Lo de perder la desgravación por hipoteca no lo sé.
      Pero ten en cuenta que si das beneficios a tu banco es muy difícil que dejen que te vayas por las buenas. Prefieren perder un poco a perder todo.

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  11. Lo primero de todo enhorabuena por la compra y la decisión muchas veces nos centramos en solo lo financiero, pero comprar una casa implica ilusión! Imagino que estarás muy ilusionado.
    Yo he sido uno de los que ha comentado mucho comprar o alquilar, depende de cada uno yo soy partidario de comprar... la casa donde te vayas a jubilar. Tanto el alquiler como los pisos en las grandes ciudades han subido... cierto, pero para mí eso no es motivo de compra.

    Me explico, si yo voy a mi empresa y les digo eh eh que me ha subido el alquiler 50€ subirmelo vosotros en el sueldo... seguramente se rian de mí. ¿A donde quiero llegar? Pues si a mí hace 5 años me hubiesen ofrecido trabajo en Barcelona me hubiese ido, hoy me tendrían que pagar mucho para compensar el alquiler enorme que hay, es algo a tener en cuenta en futuras negociaciones... si el coste de vida (inflacción) sube y los sueldos no, estamos en una burbuja que acaba reventando tarde o temprano porque la gente no lo puede pagar... recordemos que el mercado es ineficiente. Ahora tenemos alquileres altos porque mucha gente que quiere comprar no se lo puede permitir, nada más.

    Tras este rollo, no caigas en la trampa de comparar gasto mensual de hipoteca vs alquiler. Compara gasto anual, un piso lleva derramas, impuestos, comunidad... etc Aun así todo depende de si la hipoteca es a 10 años o a 50 ya solo eso cambia la comparación mensual. Un piso tambien lleva aumento de patrimonio, la comparación justa sería poniendo numeros:
    El alquiler este año me costo 10k€. El piso me ha costado con todos los gastos 12k€ Con los 2k€ que me sobran en la opción de alquiler los invertí y obtuve 3k€ por tanto al alquilar he conseguido 3k€ de ventaja sobre el piso. Ahora bien al pagar la hipoteca un % del piso ya es mio que puede ser por ejemplo 5k€ En este caso es mejor la opción de comprar... no se si me explico da para un post.

    Respecto a vender acciones: Lynch decia que la gente se queda atascada en acciones que no quieren solo para recuperar y salirse sin perdidas, se aferran a lo que va mal en vez de aferrarse a lo que va bien obteniendo un coste de oportunidad perdido.

    Si no te gustaban las acciones bien vendidas estan.

    Un abrazo y lo dicho disfruta del piso que no todo en la vida es dinero

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    1. Buenas Joven Inversor, estoy contigo no caeré en la trampa. Mis gastos asociados a la vivienda van a subir del 13% de los ingresos familiares al 20%, a pesar de pagar solo 50 euros más de hipoteca. He tenido en cuenta: seguros, IBI, comunidad, posibles derramas...
      Yo soy más visceral, pero mi mujer y mi hija están muy ilusionadas.
      Saludos.

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    2. Esta claro que has echado tus números por eso yo nunca digo que es un error y como esperaba has tenido en cuenta todo. Ojo la hipoteca se acaba, el alquiler no :) de ahí venía la parte de mi tocho comentario de calcular lo que aumenta mi patrimonio de una manera u otra.
      Tener a una hija y a una mujer ilusionada no tiene precio ;P
      Un abrazo

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    3. jejje, la verdad que tener a la familia contenta ayuda mucho en la decisión.
      Un abrazo.

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  12. Hola EFA.

    Enhorabuena por tu nueva compra. Yo creo que si vas a vivir mas de 10 años en un sitio y estas establecido familiar y laboralmente, lo mejor es comprar. ES mi humilde opinion. Ahora bien lo de vender parte de la cartera para pagar ese prestamo no me cuadra con la importancia que le das a una cartera de acciones enfocada en el dividendo. Las acciones que has vendido te dan un 4% de rentabilidad (a ojo) y el prestamo te da un 2%. en vez de venderlas, las mantienes y te sale mas rentable. Incluso Bankinter te da un prestamo de 30.000 euros al 0% ( te lo digo porque me suena que usabas bankinter).
    Yo por ejemplo tengo dos hipotecas al 0,60 % de interes. El dinero destinado a quitarla lo he ido invirtiendo, y por ejemplo el ultimo año me ha dado un 10% aprox. Decia Robert Kiyosaki que "deuda buena" es la que pagan otros por ti, y "deuda mala" la que pagas tu. ;)

    UN saludo

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    1. Buenas Daniel, he vendido porque sino el Banco no me da la hipoteca, esa es la razón. Y como digo más arriba he vendido solo el 15% de mi cartera.
      Saludos.

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  13. Creo que has dado un paso hacia atrás... pero unos cuantos hacia delante, has aumentado tus gastos (40 euros al mes y los gastos por ser propietario), disminuido tus ingresos por las ventas... pero cuando se acerque tu IF la exigencia de ingresos va a ser mucho menor por no tener que pagar alquiler... Creo que te has acercado a la IF con esta decisión, el tiempo lo dirá

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    1. Buenas Gillermo, tu comentario describe al 100% lo que siento. No lo podría describir mejor.
      Saludos.

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  14. Creo por tus entradas anteriores que ya lo habías intentado sin suerte en la compra.
    Teniendo ya una buena estabilidad laboral me parece un acierto.
    Lo de vender parte de la cartera me parece mejor idea que la de hipotecarse mas dinero, es cierto que no dan el 100% pero del valor de tasación, y hay esta la picaresca .
    Lo que es una lastima que no te puedas acoger a la desgravación por vivienda.
    Tienes pensado amortizar capital o como la tienes a interés fijo y no tienes desgravación , mantendrás la cuota.
    Yo la tengo a interés variable euroibor mas 0,50 que no esta mal.
    Por que has decidido ponerla a interes fijo, es cierto que ahora esta por los suelos y que subirá pero no acabaras pagando mas a lo largo de la vida de la hipoteca.
    Aquí el problema lo tiene tu casera que se le va el chollo de inquilino,podrá cobrar mas dinero por el alquiler pero un buen inquilino que no da problemas no tiene precio.
    Un saludo campeon

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    1. Buenas Karlos la duda es:
      -Interes fijo a largo plazo, pongamos 20 años, para apalancarme gracias al banco y protegerme de la inflación.
      -Variable euribor +0,95% a 10 años y solo amortizar si suben tipos.
      Tu ¿Como lo ves?
      Gracias.

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    2. Muy buenas. Es la duda del momento en las hipotecas: interés fijo o variable. Una posible solución es hacerla a interés variable y con lo que pagarías de menos, si la hipoteca fuera a interés fijo ir haciendo amortizaciones, restándole a la cuota. Me explico, supongamos que te sale una cuota mensual fijo al 2% de 800 € y al hacerlo variable te sale una cuota de 700 €. Con esos 100 € que no pagarías al ser variable y el interés más bajo, ir realizando amortizaciones, quitándole a la cuota, así en caso que en unos años el interés pase de ese 2%, habrías reducido la cuota y no pagarías más. Además habrías amortizado mucho más capital. (Ya se que restarle al tiempo a lo largo es más favorable, pero en este caso se hace para protegernos de una posible subida de intereses). Es más, imagínate que pasan 10 años y el interés no ha pasado de ese 2%, nadie sabe lo que va a pasar en esos años, la amortización extra sería una buena cantidad. Espero haberte ayudado. Gracias por tu blog. Un saludo.

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    3. Has dado en el calvo Broker, esa es mi duda, igual llamo a Mario Draghi y le pregunto...jejejeje.
      Un abrazo.

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    4. Uno no sabe cuando subirán los intereses pero que estamos bajo mínimos y que no durara siempre es tambien verdad.
      Con solo el euribor +0.95 a la que pases del 1% ya estas parejo con el fijo, asi que la diferencia no es tanta.
      La ventaja que veo con el fijo es que sabes la cuota hasta el fin de la hipoteca se va a mantener igual
      Pero era mas bien una pregunta que una afirmación.
      Lo que me parece claro es que de las dos maneras la inflación juega a tu favor y el alquiler si se actualiza con la inflación.
      Yo no veo tanta tranquilidad en el alquiler, es cierto que en tu caso el casero te ha mantenido condiciones ,pero muchas veces hay que estar de caracol con la casa a otro lado.

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    5. Buenas Karlos, sobre el papel a mí me gusta la operación. La decisión está casi ya tomada a interés fijo.
      Gracias. Un abrazo.

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  15. Buenos días
    Creo que has hecho otra buena inversión. Vuestro piso dentro de 20 años valdrá mucho más de lo que te ha costado y, te quitarás un gasto fijo que tenías con el alquiler.
    Además, tu cartera tiene más calidad y pierdes poco dividendo.
    Da miedo hipotecarse porque la vida da muchas vueltas, pero lo tienes cubierto con la cartera. Otra ventaja..
    ¿En qué ciudad vives? Si se puede saber....
    Lo dicho, enhorabuena por la decisión.
    Saludos

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    1. Buenas Diego, digamos que hablamos de una ciudad donde los alquileres en buenas zonas de un piso en buen estado de dos habitaciones no baja de los 800-900 euros mensuales. Capital de provincia en una una ciudad de más de 500.000 habitantes.
      Saludos.

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  16. Enhorabuena FA has hecho muy bien lo que tienes que mirar es que los intereses van a subir en 2 años así que actúa con ese programa.yo lo he pagado en mano y no es mi problema el banco aquí no comía nada.a partir de ahí empecé mi cartera.saludos ánimo y adelante lo hecho hecho esta

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    1. Buenas Andrés, haciendo los números para tomar la mejor decisión posible.
      Un abrazo.

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  17. Desde luego a tipo fijo, suponiendo un % tan pequeño de tus gastos y estando cubierta la deuda por las inversiones, dormir no vas a dormir mal. Nada que objetar en ese sentido.

    De todos modos antes de dar el paso yo te recomendaría hacer un cálculo más, si es que no lo has hecho ya. Se trataría de calcular cuánto pagarías por vivir de alquiler el resto de tu vida y compararlo con lo que vas a pagar de hipoteca + coste de oportunidad por el dinero que vas a pagar en metálico aplicando la tasa de interés compuesto que estimes te podría rendir + gastos que vas a tener ahora y para siempre y que con un alquiler no tienes (también para el resto de tu vida).

    Está claro que la compra de vivienda debe suponer un ahorro en el largo plazo, pues de otro modo nadie daría el paso de renunciar a la tranquilidad y libertad que supone un alquiler, pero es que normalmente la gente no consigue los rendimientos por su dinero que puedas conseguir tú.

    Supongo que ya lo tendrás en cuenta, pero la vida da muchas vueltas. Hoy crees que tu trabajo siempre va a estar en el mismo lugar y mañana necesitas cambiar de ciudad. O la que crees que es la casa de tu vida se vuelve una pesadilla por vecinos molestos.

    Y todo esto te lo dice alguien hipotecado ;)

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    1. Buenas Phrenetic,
      Pues si, cálculos he hecho miles....demasiados....me sale humo por la orejas.
      La vida da muchas vueltas estoy contigo pero se han juntado sobre el papel muchos ventajas: 2 contratos fijos con 7 años de antigüedad, intereses históricamente bajos, hipoteca cubierta con la cartera, cuota asequible según ingresos y los más importante piso en la zona donde siempre hemos querido vivir. El tiempo como siempre dictará sentencia...jejeje.
      Un abrazo.

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    2. Buenas tardes,
      Añadir a lo comentado que ese coste de compra del piso, no solo debes compararlo con el alquiler a lo largo de la vida. La situación familiar que comentas implica que a tu hija la dejas en propiedad una herencia inmobiliaria a precios de hoy, que todos habríamos querido para nosotros...
      Se pueden hacer mil números, pero al final todo es más sencillo. Tu cartera se ha descapitalizado en un 15%, lo que no es una locura si vemos bajadas de años pasados. Los gastos se incrementan en un porcentaje que no implica dejar de lado el plan IF previo...
      Si mañana cambias de ciudad alquilas tu vivienda y con una diferencia positiva o negativa vuelves a alquilar en tu nuevo destino. También puedes vender y comprar. Ambas soluciones son sencillas, y con poco impacto.
      No sé, yo lo veo claro. Ánimo!
      Un saludo!
      Javi

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    3. Buenas Javi, si, financieramente hablando la operación tiene muy poco riesgo. Como dices aunque no me gusta la descapitalizacion no me parece excesiva.
      Un saludo.

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    4. Entonces si tienes claro que es la casa de tus sueños no lo dudes, a por ello!!

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    5. Hombre la casa de mis sueños, no lo sé, nunca he vivido en ella. Lo que si se es que esta en la zona donde me jubilaría sin pensarlo.
      Saludos.

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  18. Nosotros (mi mujer y yo) tenemos claro que mientras se es jóven, tanto se puede vivir de alquiler como en propiedad (cada opción tiene ventajas e inconvenientes), pero cuando se es mayor y se está jubilado, como el piso en propiedad NO hay nada. El precio de los alquileres en España (país súper-turístico) se puede disparar (por plataformas tipo Airbnb y similares) muy por encima de la pensión de jubilación, y si ya es un lío tener que buscar otro piso de alquiler siendo jóven, no quisiéramos encontrarnos en esa situación, siendo "setentones" o más (y cuanto más edad, peor se vuelve el tema).

    Dicho todo esto, creo que has hecho bien, haciendo la operación con una deuda (hipoteca) al mínimo indispensable pues como suele decirse, uno es esclavo de sus deudas -hipotecas-, así que cuanto menor (y más corta en el tiempo) sea esa esclavitud, mejor.
    (opinión de una pareja que compró su piso hace 26 años, bastantes años antes de la burbuja inmobiliaria, y que obviamente ya lo tiene pagado)
    Saludos

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    1. Buenas Enrique, la verdad que jubilarse pensando que tienes que pagar alquiler y te pueden largar es un handicap importante...
      Saludos.

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  19. Qué tal FA, la verdad que yo también llevo años dándole vueltas a seguir alquilado o comprar. Como dices, teniendo una estabilidad laboral/personal y con alquileres subiendo quizá la mejor idea sea comprar (yo mismo me lo estoy planteando seriamente igual que tú).

    Y yo, igual que tú, pienso que la tranquilidad de un buen tipo fijo sabiendo lo que te cuesta la hipoteca cada mes es muy valorable. Además, no sé en qué libro leí que si amortizabas semanalmente en vez de mensualmente te ahorrabas una barbaridad en intereses.

    Todo es estudiarlo.

    En fin, como venimos diciendo en otras entradas, todo depende del momento, las circunstancias de cada uno y las expectativas a futuro.

    Un fuerte abrazo,
    Pablo

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    1. Buenas Pablo, depende de las circunstancias de cada uno como dices.
      En mi caso creo que han llegado las ideales, espero no equivocarme.
      Un abrazo.

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  20. No puedo opinar con seriedad porque yo soy de los q compraron en 2006 pero precisamente tengo unos amigos q tienen tb esa preocupación e hice una comparativa compra vs alquiler a muy largo plazo, concretamente comprar a los 30 y una esperanza de vida De 60 años, es decir ambos viven hasta los 90 años, esto perjudicada a los q deciden vivir de alquiler puesto q con 80 años deben seguir pagando alquiler mientras q los de la hipoteca a 30 años a los 60 la tienen pagada, pues aún así si tienes la liquidez para afrontar el 20% más gastos el estudio es infinitamente favorable a vivir de alquiler, el desembolso de laliquiez a 60 años supone una perdida cadi del 200% respecto al alquiler.

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    1. Buenas Alejandro, la verdad que dependiendo como hagas los cálculos, sale beneficiada una cosa o la otra.....yo me quedo con que la operación sobre el papel y financieramente hablando tiene poco riesgo. El tiempo dará o quitará la razón.
      Saludos.

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  21. Comprar sólo lo vería viable apalancabdote a ese 2% e incluso algo más por casi todo el capital, creo q ING está dando el 100%, el capital donde mejor está es revalorizandose vía interés compuesto en los mercados, sólo.hay q sacar la calculadora interés compuesto, la diferencia es aplastante.

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    1. Buenas, el problema que ING solo da el interés fijo a 10 años. Del resto de Bancos que he mirado, ninguno te concede el 100% del valor del piso. Un abrazo.

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  22. Enhorabuena por la decision. Tener una casa en propiedad tienes sus inconvenientes, pero tiene muchas ventajas. Si es la casa de tu vida, la ilusion de ponerla a tu gusto, en todos los detalles no tiene precio. Te lo dice uno que me he pasado el sabado entero retocando la decoracion y la instalacion de musica de mi casa en propiedad. Cansado, pero super a gusto.
    Me parece una buena decision, y la familia te lo va a agradecer mucho.
    Saludos
    Antonio

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    1. Buenas Antonio, gracias. La casa de mi vida, no podría afirmarlo hasta no residir en ella. En cuanto a la zona, no se me ocurre ninguna mejor para vivir en toda España. La verdad que ya apetece comprar un buen mueble, y no estar pensando en el alquiler.
      Un abrazo.

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  23. Enhorabuena por la compra. Yo soy partidario del alquiler, pero claro, yo tengo unas expectativas de futuro diferentes a la tuya, sin familia, sin trabajo estable que me enamore, así que mi meta es conseguir la IF y viajar non stop. Con familia, trabajo y la vida casi resuelta seguro que has hecho tus cálculos y nadie mejor para que tú para saber si has tomado la decisión correcta, que seguro que es así.
    Ya nos irás contando si la bola de nieve se resiente o no a partir de ahora :-)

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    1. Buenas Deiv, en tu caso sin duda comprar ni loco.
      Un abrazo.

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  24. En primer lugar enhorabuena,ya formas o formaras parte de los propietarios de este país,que son el 70 o 75%,cuando lo pagues el tener un cobijo para tí y los tuyos no tiene precio,dices que has pagado el 25% al contado así como los gastos (bien),también que la hipoteca supone el 16,5% de los ingresos netos( muy bien)eso se llama holgura financiera,también comentas que tienes el 100% de la hipoteca cubierta con el valor de la cartera(supremo)eso dá una tranquilidad brutal, aunque como sabrás todos los activos suben y bajan,vamos que es cíclico como los días y las noches,también comentas que has tenido que vender el 15% de la cartera para poder hacer la operación(regular),es decir has vendido activos, para adquirir pasivos, ten en cuenta que la vivienda aunque la tengas pagada es un pasivo,yo este año he sido administrador de la escalera y mi casa me ha salido por 1.500E por impuestos (IBI, BASURAS)etc + seguro de la casa,+ mantenimiento y teléfono del ascensor + asesoría que nos lleva el portal y reclama judicialmente a los propietarios morosos + limpieza de escalera,portal,cristales y camarotes + comunidad de vecinos cuota 50x12=600E + algún gasto más sale eso que te dicho,así que sin ser un experto en la materia, creo que has hecho una buena operación,aunque no me gusta dar consejos a menos que me lo pidan, leete la letra pequeña ,es decir si tienes comisión de amortización anticipada, también comisión de cancelación anticipada, si decidieses cambiarte a interés variable, redondeo al cuartillo etc así que enhorabuena por la decisión que habéis tomado, ya veras cuando estéis apoltronados en el sofá en las frías tardes de invierno con los tuyos viendo una peli en familia, eso no tiene precio,sorry por la chapa.
    Un abrazo y mis mejores deseos

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    1. Buenas Perico,
      Que gran comentario, 100% contigo, lo peor como dices vender el 15% de los activos, pero sin ellos no hay hipoteca, no puedo hacer otra cosa. Mas o menos los cálculos de gastos les tengo claros. Al final esto es una decisión de dos, y mi mujer era partidaria de la operación, ya le ha tocado esperar bastante....hasta que financieramente me convenciera...jejej.
      Un abrazo.

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  25. Yo una de las cosas que haría es tener mucho cuidado por un motivo que puede pasar aunque no lo creemos. Yo por experiencia de varios amigos que se llegaron a divorciar y tuvieron mil problemas con la casa o piso, decidí que mi vivienda es mía al 100%. Prefiero pagarla yo y no meterme en problemas. Ojo que estas cosas pasan.

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    1. Buenas, claro que pasan, todos los días.....mejor ni lo pienso que ya ni duermo....
      Un abrazo.

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  26. Yo no compraría casa en ningun caso. Creo que estas errado.
    Los precios de los pisos en venta han dejado de bajar temporalmente por los niveles bajisimos y sinsentido del Euribor, impulsados por los Bancos Centrales.
    En cuanto suban los tipos y se pongan en su nivel medio de los ultimos 15 años, el Euribor por ejemplo entorno al 3,5% (que no es ninguna cosa extraña ni mucho menos) las cuotas hipotecarias de la gente con hipotecas subirán exponencialmente, y por tanto volverán a haber problemas de pago de hipotecas y otra considerable bajada de los precios.
    Eso va a ocurrir antes o despues.
    Y en esa situacion una hipoteca a tipo fijo te protege de la inflacion, correcto. Pero no te protege de la perdida de valor de tu vivienda por bajadas del precio de venta.
    En practicamente todos los paises OCDE una vivienda media de 100m2 en una ciudad media se podria pagar por los ingresos brutos de 3 o 4 años de los ingresos medios FAMILIARES (normalmente padre y madre).
    Sabes cual es esa proporcion hoy en España aun tras la enorme crisis iniciada en 2008? en españa esa proporcion es aun de 7-8 años. LA vivienda sigue desproporcionadamente cara respecto a los ingresos familiares medios.
    Si añades a eso la piramide poblacional y el numero ingente de viviendas existentes ya a dia de hoy en España, creo humildemente que te estas equivocando comprando vivienda.
    No tomes a mal mi comentario. Te lo ruego. Trato de ayudarte, no lo contrario.
    Un cordial saludo
    marc

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    1. Buenas Marcos, claro que no me lo tomo mal, todo lo contrario, me gustan las opiniones contrarias.
      Te comento mis impresiones, yo llevo de alquiler 11 años en 6 ciudades distintas y mi experiencia siempre ha sido la misma, buena zona y en buenas condiciones precio elevado, incluso en plena crisis. Evidentemente en ciudades de Castilla y León pequeñas por poner un ejemplo y en zonas a las afueras el precio es y será el que es, pero en ciudades como Madrid, Barcelona o ciudades de más de 500.000 habitantes en zonas céntricas me cuesta pensar que sobren viviendas.
      En mi caso sin entrar en muchos detalles, te puedo decir que la zona en muy buena, en una capital de provincia de más de 500.000 habitantes. Donde he comprado, el mismo piso al mío pero el derecha en lugar del izquierda está alquilado a día de hoy en 900 euros mensuales. He comprado para vivir y no para especular, simplemente es para que te hagas una idea de los que he comprado. Igual que con las acciones he mirado muy bien lo que compro, he sacrificado metros por zona, buscando en el peor de los supuestos darle una salida inmediata vía venta o alquiler.
      Lo que me preocupa es el alquiler en ciudades como la mía, si viviese por ejemplo en León donde he vivido, posiblemente no hubiese comprado.
      Saludos.

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    2. entiendo tus argumentaciones, aunque no me has rebatido practicamente ninguno de mis razonamientos jeje
      1.- los tipos de interes hiperbajos implican subidas de tipos a futuro que forzarán a bajadas en los precios de las casas.
      2.- la piramide poblacion dice que en España en 20 años, cuando lamentablemente no estén los actuales ciudadanos de 65 años por ejemplo (propietarios en media de 2 pisos aprox cada uno de ellos), van a haber pisos por doquier
      3.- el ratio más definitivo, que es el esfuerzo familair (2 sueldos normalenmte padre y madre e hijos menores) para comprar 1 vivienda es casi EL DOBLE que el de paises de nuestro entorno. [en españa son casi 8 años, en EEUU aprox 3 años y en Alemania o Frnacia 4,5 años aprox.]

      Que opinas de estos 3 razonamientos? hracias

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    3. Buenas Marcos, me parecen acertados los tres razonamientos.
      Lo interesante del piso que ehe comprado, es que son candidatos a comprarlo por la zona tanto españoles como extranjeros.
      Es decir en los pisos como en cualquier inversiones la oferta y la demanda manda, y en la zona de mi compra a día de hoy no hay casi oferta, y esta por sus características en una zona donde veo muy difícil bajadas en lo precios.
      Nunca compraria como te digo un piso en las afueras en ciudades como Leon o Soria donde he vivido, pero pisos céntricos en ciudades como Madrid y Barcelona están en otra liga.
      Saludos.

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    4. Hola Farma y Marcos. Yo estoy de acuerdo con Farma en que el piso no lo ha comprado para especular sino para vivirlo. Lo mismo le da que dentro de 10 años valga el doble que valga la mitad. Es igual que las acciones. Son para largo plazo. Yo compré mi vivienda habitual en 2006, me costó 307k, y un mes después me la querían comprar por 360k, en plena burbuja, pero elegí quedarmela pq yo no quería especular con ella. Después de la burbuja llegaron a venderse por unos 60k menos algunas, pero ahora en 2018 ya vuelven a venderse por encima de lo que yo pagué. Y 12 años después sigo pensando que es la casa de mi vida.
      Un saludo

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    5. En mi caso, como en la inversión, busco activos de calidad, y he sacrificado metros por calidad. He comprado a 50 metros andando de una de las 10 calles más caras de España por metro cuadrado. Esto sin asegurarme nada, me deja más tranquilo que comprar un adosado a las afueras de una pequeña capital. Pero como te digo el tiempo dictará sentencia, espero poder contarlo por el blog.
      Saludos.

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  27. Hola FA, pues no es lo que se suele leer en foros de inversión e independencia financiera, pero apoyo tu decisión. Yo mismo viví algunos años de alquiler y luego me decidí a dar el paso, está claro que el ahorro en esos años de hipoteca se resintió, pero al final no fue para tanto, la pagué en 8 años y ahora el gasto fijo de vivienda es muy bajo, lo que me permite ahorrar e invertir más. Supongo que si no quieres ser nómada al final al menos en España es la opción que más gente elige. Enhorabuena y a disfrutarlo con salud.

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    1. Buenas Joaquin, en mi caso creo que tanto personal como financieramente hablando ha llegado el tiempo de comprar. El tiempo dirá si he acertado. Espero seguir con el blog muchos años y poder comentarlo.
      Saludos.

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  28. La verdad es que el debate y los comentarios son interesantes.
    Por un lado si quieres comprar xq pienses q es lo más adecuado a tus circunstancias, por ilusión, por el motivo q sea adelante por supuesto, yo mismo Estoy actualmente reformando mi casa y poniéndola a nuestro gusto y eso mola e ilusiona, con una vivienda de alquiler eso no lo puedes hacer.

    Ahora bien, q hay gente q diga q la vivienda siempre va subir me río yo, jaja... yo mismo tengo una perdida patrimonial en torno al 40/50% y creo q en mi vida lo veré por encima de lo q me costo y eso q no cuento los intereses pagados.

    Por otro lado está lo de q en 20/30 años no pagas casa puesto q está pagada y eso te acerca a la IF, me río más todavía, dices q tienes q pagar el 20% + gastos, eso así por encima serán en torno a unos 50mil, prueba a meter ese dinero en una calculadora de interés compuesto al 8% a 30 años, sin meter un duro más en todo ese lapso de tiempo, tienes para pagar un chalé de alquiler con chacha.

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    1. Buenas Alejandro,
      La ilusión es un factor, más que en mi caso en la de mi mujer, y mi empresa la formamos dos personas.
      ¿La vivienda siempre va a subir? Yo no cuento con ello. He intentado protegerme comprando menos metros pero comprando en una zona que difícilmente pueda tener una pérdida patrimonial del 40-50%. No hay ni ha habido ningún piso con un 40% de descuento respecto a los precios de mi compra en la zona en los últimos años, ni en los años de la caída fuerte de la vivienda. Como digo más arriba el piso igual al mío de al lado, en el mismo bloque esta alquilado a un precio superior a 800 euros.
      La clave de la operación para mi es que es una pequeña parada en el camino, me descapitalizo un 15% pero la rueda seguirá creciendo. Saludos.

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  29. Buenas FA. En primer lugar, dada la senda que ha tomado el mercado inmobiliario en este país nuevamente, considero que adquirir una vivienda ahora solo es rentable a largo plazo (como pienso que es tu caso). El tiempo de comprar para especular/alquilar ya paso, según mi modesta opinión.

    Respecto a los movimientos de tu cartera, excelente idea la de deshacerte de TEF y ABE, pensando en la próxima factura fiscal. Yo vendí Abertis al poco de conocerse la oferta de Florentino, pues deje de ver las ventajas de ser su accionista a largo plazo, como pequeño inversor que soy. Actualmente, independientemente de mi cartera de acciones a largo plazo, intento conseguir la mayor liquidez posible a fin de aprovechar una oportunidad que de el mercado.

    Por último, me gustaría conocer tu opinión sobre Coca Cola European Partners (2,69% rent./div) como posible inversión a largo plazo para equilibrar una cartera añadiendo más peso al sector "consumo". Un saludo y gracias por tus aportaciones.

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    1. Buenas, yo creo que la clave de mi compra es la zona y la ciudad, sobre el papel es difícil que el piso vaya a menos, pero todo puede pasar.
      En los movimientos he tenido en cuenta la fiscalidad y aumentar la calidad de la cartera.
      Respecto a Coca Cola, la verdad que poco puedo decirte, no me he mirado los números.
      Saludos.

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  30. Muy buenas,

    Me parece una decisión acertada y más si el cambio te supone sólo 40 euros al mes. En casi todos los libros de inversión, con Lynch a la cabeza, la primera vivienda es fundamental para la independencia financiera. Hay que reducir los gastos en el futuro, y eso pasa por tener una vivienda. Los cálculos Alquiler/Vivienda son peligrosos, son teóricos. Puedes estar satisfecho de haber aprovechado estos años sin hipoteca y aumentando tu cartera. Además, es clave en tu empresa... diversificar, no puede estar todo en stocks, así que mi humilde bendición.

    De tus movimientos, mi opinión:
    Olé en todos.
    TEVA la llevaba a 14 de media, con parte a 11... he vendido el 70% en 21, acercándose a su M200. Me da muchísimo miedo la presentación de resultados, más que el downgrade que al final no mide el pipeline ni los movimientos a futuro de restructuración. Me gusta la empresa, pero veo los genéricos y su mercado cada vez más presionado.
    Telefónica, la vendí a 9 coincidiendo con la entrada de Paramés, llego el Cobas Selección, pero su entrada para el Grandes no lo entendí... mucha deuda, y sólo son capaces de subir precios con cero inovación..... TEF para que has quedado.

    Del resto, sólo llevo una parte pequeña de Santander, estoy como Tú pensando que los tipos le vendrán bien, pero su exposición a índices hace que me asuste, una correción se la come de lleno, sin importar sus números. Por no hablar de su mercado de clientes... el futuro es digital y su cartera de jubilados se agota...

    Perdona el tostón, no escribo mucho pero me ha parecido interesante el tema, TEVA y TEF. Saludos!

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    1. Muchas Gracias por tu comentario Jose Manuel.
      Vamos a ver que tal sale la operación. Saludos.

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  31. Vaya a si que eras tú el que le tenia echado el freno al ibex jejeje.

    En serio, me parece buena jugada y así te quitas lo que no te encaja.

    Saludos.

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    1. Buenas Aureo, he limpiado lo que no quería, salvo Abertis que me ha servido para hacer la limpia. De lo que me queda en la cartera del IBEX no quiero Santander, por encima de 6,5 es muy probable que vende y termine la limpia.
      Saludos.

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  32. hola FA he visto hoy en invertia un comparador para hipotecas fijas y variables por si te interesa,lo de vender santander estoy contigo en cuanto pueda y se le de por subir adios bancos,un saludo FA

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  33. Lo primero felicitarte farmaceutico, creo que has acertado, pero esto es como todo hay opiniones para todos los gustos, aunque yo creo que has acertado.
    y creo que has acertado por lo siguiente, como he leido en algun post, la hipoteca se acaba el alquiler no, y ese es un activo mas que tendras a largo plazo, por otro lado yo a dia de hoy si soy partidario de la hipoteca a plazo fijo, me da estabilidad en mis numeros y me imagino que a ti tambien por lo que he leido, el tiempo dira si acertamos o no, otro cosa que no creo haber leido, con las deducciones por vivienda si haces los numeros como hice yo el año pasado, los intereses por asi decirlo de la hipoteca me salen gratis con las deducciones por vivienda habitual, es decir estamos comprando con dinero del banco y tenemos el nuestro disponible, en tu caso el 85% que tienes invertido.
    Y por ultimo la mejor inversion que podemos hacer es en nuestra felicidad, eso no tiene precio, en tu caso el de tu familia, si tu mujer y tu hija estan super ilusionadas, creo que ya tienes la mejor inversion.

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    1. Buenas Marrskillo,
      Gracias por tus palabras, esperemos que vaya bien, yo creo que si.
      Un abrazo.

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  34. Buenas FA. Pues que has hecho bien. La vida ademas hay que disfrutarla. No te lo creerás pero yo también he hecho lo mismo, aunque ya contaba con otro piso el cual tengo arrendado.

    Yo, al igual que tu, he hecho todos mis cálculos y nos salen perfectamente. Simplemente ahorraremos un poco menos ya que también el colegio del crío es más que la hipoteca incluso. Pero bueno, lo dicho, cada uno se gasta y ahorra el dinero en lo que quiere. Algunos se mueven por inercia, otros sabemos donde nos metemos.

    Enhorabuena.

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