sábado, 19 de septiembre de 2020

NEGOCIACIÓN DE LA HIPOTECA CON EL BANCO

La idea de esta entrada al blog, es poder ayudar a gente que se encuentre en la misma situación que la mía, a ahorrarse una cantidad importante de dinero. Hablando con varias personas de mi entorno, es curioso ver como el 99% de las personas a las que he preguntado, desconocen por completo que las condiciones de una hipoteca se pueden negociar con el banco. La mayoría piensan que una vez firmada la hipoteca, no es posible ningún tipo de negociación. La nueva ley hipotecaria, favorece enormemente los cambios de banco, al ser las entidades financieras las que asumen la mayoría de los gastos. 



En primer lugar, y antes de poner un ejemplo práctico (el mío), debemos dejar claro un par de conceptos: Subrogación y Novación. La novación, es la renegociación de las condiciones de la hipoteca con la misma entidad en la que la hipoteca fue aprobada, y la subrogación, es cambiar las condiciones la hipoteca, llevándonosla a otra entidad. Son términos que van bastante unidos entre sí, dado que, a efectos prácticos, para conseguir una novación, debes tener sobre la mesa la oferta de subrogación de otra entidad. Tu banco actual, salvo que le presentes una alternativa mejor a tu hipoteca, aprobada por otro banco para ti de forma personalizada, nunca llamará a tu puerta para mejorarte las condiciones. Dicho esto, vamos a entrar en materia:


Antecedentes

En mi caso tengo una hipoteca fija a un interés del 2,35%, firmada hace dos años y medio. Es por todos sabido, que los intereses actuales han bajado de forma importante, concediendo los bancos hipotecas fijas medias por debajo del 1,7%. Una diferencia del 0,6-0,7% supone un ahorro de dinero importante, desconocido por la mayoría de la gente. 


Comisiones

Aunque las hipotecas son parecidas al inicio de la negociación con el banco, cada cliente es un mundo, y las condiciones finales firmadas, varían mucho en función del tipo de cliente: importe de la nómina, otras deudas, gastos mensuales... etc. Lo que suele ser común en muchas hipotecas es la comisión por subrogación y la comisión por novación. En mi caso, ambas comisiones son el 0,5% del importe pendiente. Si tienes pendiente 100.000 euros, dicha comisión supondría un coste de 500 euros, “calderilla” comparado con el ahorro que supone una bajada de un 0,7% de interés, en el diferencial de la hipoteca. La competencia entre entidades es bastante agresiva en la actualidad, me he encontrado entidades que te devuelven estas comisiones si firmas con ellos.


Negociación con el Banco


Los pasos a seguir si quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca son los siguientes:

  1. Estudiar el mercado actual: debes solicitar a varias entidades la subrogación de tu hipoteca y los gastos que te supondría. Es importante tener claro los gastos, porque hay muchas entidades que ya no están subrogando. Lo que te piden es que canceles la hipoteca anterior y hagas una nueva con ellos. La cancelación a nivel de costes es más cara que la subrogación, así que bajo mi punto de vista es mejor centrase en entidades que sí subroguen. A parte de la cancelación, hay bancos que exigen tasación, otros que la exigen, pero luego te devuelven el dinero. También es importante tener claro el tipo de vinculaciones que exige cada banco: seguros, planes de pensiones…etc. Resumiendo, lo importante es tener claro los gastos para poder comparar entre entidades, y quedarte con el mejor “postor”. La oferta actual es muy amplia, las mejores las he encontrado en: My Investor, Openbak y Targobank. Hablando de cifras, en mi caso la mejor oferta ha sido: 1,59% fija y 0.79% variable. Como os dije anteriormente, cada cliente es un mundo, y las condiciones pueden variar de forma importante en función de muchos factores, no es lo mismo financiar un 80% de la vivienda con un sueldo a 30 años, que financiar el 50% de la vivienda con dos sueldos clase A de funcionario a 12 años. Insisto, hay que tener claro todos los gastos, puede compensar tener que pagar algo más por el cambio, si no te la “meten” vía vinculaciones o comisiones abusivas.
  1. Preparar los documentos: para agilizar los trámites, te recomiendo que tengas preparado en PDF los siguientes documentos: DNI, declaraciones de la renta de los últimos dos años, tres últimas nóminas, último recibo pagado de la hipoteca, último recibo seguro de hogar, vida laboral, contrato de compraventa, escritura y contrato hipotecario. Es un coñazo, lo sé, pero tenlo preparado y todo irá más rápido.
  1. Elegir la hipoteca que quieres: una vez que tienes ofertas en firme sobre la mesa, debes decidir cuál es la hipoteca que quieres. Aquí poco voy a añadir. La elección es un tema personal. ¿Hipoteca fija o variable? ¿Reducir años o cuota?, cada cual debe de tomar sus propias decisiones una vez comparadas al detalle las alternativas posibles.
  1. Ir con la oferta a tu banco actual: con la mejor oferta que tengas, debes dirigirte a tu banco actual y decirles que quieres que te igualen la hipoteca, o te cambias de entidad. Después de mirarte con cara de indignación unos segundos, te dirán que les dejes unos días para darte una respuesta.
  1. Sentarte a esperar: este tipo de trámites requieren de varios días, así que mejor no ser un “ansias”. En mi caso, teniendo en cuanta que me pilló en agosto, tardaron en responderme casi tres semanas. Son en general, tramites que requieren de bastante tiempo, así que te recomiendo armarte de paciencia.
  1. Tomar una decisión: lo más fácil, si te igualan las condiciones te quedas, y si no te las igualan te vas. En este punto no hay mucho más que pensar. Si te quedas en el banco hablaríamos de novación, y si te vas del banco hablaríamos de subrogación. Hagas lo que hagas, siempre saldrás ganado económicamente.

Para terminar, deciros que, en mi caso particular, mi banco actual ha igualado la oferta que les presente. Hablando de cifras, los gastos para mí han serán de 695 euros, y el ahorro en intereses será de 20.450 euros. A nivel de hipoteca, mi movimiento ha sido reducir el interés, del 2,35% fijo al 1,59% fijo. He pensado mucho si reducir la fija o cambiarme a variable, finalmente voy a reducido el tipo de interés y me quedaré con la fija (confieso que tengo dudas aún). Hablamos de una hipoteca a 25 años y sin intención de amortizar, de ahí mi decisión. Nadie sabe lo que pasará los próximos 25 años. Ayer preguntaba en Twitter y esto respondían mis seguidores:



Creo que puede ser una entrada interesante para mucha gente. El importe que nos podemos ahorrar es bastante elevado, como para no tenerlo en cuenta. Por cierto, que hayas negociada una vez con tu banco y mejorado las condiciones, no quiere decir que no lo puedas volver a hacer, así que estaremos atentos a la evolución de los tipos de interés.


Saludos a todos.




 

13 comentarios:

Unknown dijo...

Los gastos de la novacion o subrogacion los has tenido en cuenta? Notario, gestorias....

Betto dijo...

Si mi banco no negocia de primeras conmigo y me baja tipos, me voy. La mayoría de bancos asumen gastos salvo tasación. La jugada de tu banco ha hecho que te gastes el dinero en una tasación. Yo de llegar el momento le digo al banco nuevo que me suba el importe de hipoteca en 1000€, con lo que, al ser hipoteca nueva el banco antiguo pierde el derecho a igualarla. Pagas el 0,15% de cancelación y adiós.
Hay un dicho que dice: di toma, al vivo y quieres, al muerto.

Montse dijo...

Podrias decirme que entidad te ha ofrecido variable al +0,79?

Unknown dijo...

Alguien sabe decirme de algún banco que te puede ofrecer el 100%100 para comprar?!
Gracias de antemano

Unknown dijo...

Mi caso es que yo he vendido mi casa. Mi penalización por cancelación total de hipoteca es del 1 por ciento. Con la nueva ley hipotecaria me lo cobran? Mi hipoteca es del 2005 y a interés variable. Gracias

TEODORF dijo...

No pueden a la vez que ajustan el tipo adaptar el importe a esos 1000 más tu actual banco?

Unknown dijo...

Hola, a mi me piden en los bancos donde he mirado el 10% u12%de gastos , puedo conseguir que lo asuma el banco?

Unknown dijo...

Yo tengo un préstamo hipotecario y lo han pasado al juzgado por tener deudas pendientes. Me pide el total del préstamo qué debo más comisiones.Qué puedo hacer? Puedo volver a negociar con mi banco?

Unknown dijo...

Hola tu idea está muy bien pero gente que tuvimos problemas y nos refinanciaron no nos podemos cambiar de por qué estamos en un listado del Banco de España con lo que ningún banco nos acepta un cambio, cómo podemos negociar con el actual banco mejores condiciones ya que la refinanciación tenía un suelo del 5% eliminado actualmente más un diferencial del 3% como lo hacemos gracias

Anónimo Primero dijo...

Anónimo Primero al habla,
Querido Farmacéutico, has destapado la caja de los truenos, y vas a recibir consultas como si fueras asesor hipotecario profesional. En fin, hay mucha gente desesperada y tangada por los bancos, que no saben por dónde tirar.

En cuanto al publicación en sí. Enhorabuena por el cambio. Te ha salido la jugada a pedir de boca. Yo particularmente al 1.6% me cojo el fijo. La cantidad es ridícula, o al menos a mí, acostumbrado a pagar en su día un 7.5%, así me lo parece. Eso lo tienes ya asegurado. Ya pueden ofrecerte buenas condiciones en variable, que nunca se sabe lo que puede pasar en el futuro. Si cuando pagaba el 7.5% por una VPO (el tipo estaba bonificado, de mercado estaba sobre el 10% o asi) me llegan a decir que en 20 años habría tipos fijos al 1.6% no les hubiese creído. Así que cualquier cosa puede pasar. Lo mismo en 6-7 años vuelven a subir los tipos a lo loco, y a tí te dará absolutamente igual.

Veo también que son precisamente los "nuevos bancos" que operan por internet los que están tirando del carro para mejorar precios y condiciones. En su día era ING, ahora veo que hay mas opciones. Menos mal, porque con las concentraciones bancarias, este tipo de negociaciones serán mas difíciles en el futuro, porque habrán tres o cuatro bancos "tradicionales" con lo que la competencia será menor y las mejoras de condiciones inexistentes.

Lo dicho, enhorabuena. Creo que has hecho muy buena elección, y lo has explicado estupendamente por si acaso alguno se decide a embarcarse en estos líos.

Atentamente,
Kamarrada A.I.

Perreti dijo...

Hola,
que gran blog. Tus artículos son muy extensos y detallados. Un gran aporte para todos aquellos que quieran mejorar su educación financiera.
Un saludo,

Unknown dijo...

Hola,

Soy Broker, cuando ibas a contratar la hipoteca, te puse un comentario en el que te dije, que podía ser buena jugada contratarla variable y amortizar la diferencia de lo que te costaría al contratarla fija. (Ejemplo. fija: 700 € mensuales; variable: 600 € mensuales. Amortizas 1200 al año y a seguir) Calcula lo que te hubieras ahorrado, lo que hubieras amortizado ya, y no tendrías que estar ahora luchando para que te bajen un 0,7%. De todas maneras, yo lo que hubiera vendido las acciones, me hubiera comprado el piso mas grande que tenias visto, solo se vive una vez.Y con lo que pagas mensualmente de hipoteca, los gastos que no hubieras pagado y el ahorro mensual, en poco tiempo tendrías una pedazo de cartera de inversión. En fin, es sólo un punto de vista. Un saludo y te animo a seguir escribiendo.

Kongi dijo...

Ayer me consulto una joven de mi oficina le habían ofrecido el 1% en fija con caja laboral. Aluciné. Yo tengo 1,4 variable es del año 2012