sábado, 10 de febrero de 2018

CONTRATAR UNA HIPOTECA: MI GUÍA PASO A PASO

En la entrada más vista hasta la fecha en sus primeras 48 horas de publicación, anunciaba que había comprado piso. Una vez tomada la decisión llegó el momento de la financiación. No lo voy a ocultar, “he disfrutado” comparando las condiciones de distintas entidades buscando el mejor postor.


En esta entrada me gustaría compartir con vosotros el camino seguido hasta encontrar la hipoteca elegida para la adquisición de mi primera vivienda. No ha sido tan fácil como me parecía en un primer momento, una cosa es la publicidad de la web de cada banco y otra cosa muy distinta es la realidad. Empezamos:

Primer paso: ¿Hipoteca fija o variable?
El primer paso necesario, es decidir si queremos una hipoteca fija o una hipoteca variable. Yo en este paso no tenía ninguna duda, fija sin dudarlo. 
Las razones de esta decisión son las siguientes:
  • Hipotecas a interés fijo en mínimos históricos: es evidente que ésta es la clave principal para la elección, que te presten dinero a largo plazo a un interés fijo por debajo del 2,5% ha pasado pocas veces en la historia, creo que ninguna.
  • Euribor en mínimos históricos: puede seguir bajando, pero la teoría dice que debería volver a su media.
  • Mi sueldo y el de mi mujer no dependen del Euribor: el Euribor puede irse al 3%, pero mi sueldo evidentemente no.
  • Cuota fija que no altere mi capacidad de inversión: podré mantener la misma capacidad de inversión a largo plazo mientras los ingresos se mantengan constantes. 
Segundo paso: Buscar la mejor hipoteca del mercado.
Una vez decidida el tipo de hipoteca, llega la hora de buscar la mejor del mercado. Para la elección de la hipoteca fija debemos tener en cuenta los siguientes datos:
  • El tipo de interés nominal (TIN): es el precio que cobra el banco por prestarnos el dinero. Sin embargo al consumidor dicha cifra no le sirve para mucho. 
  • El dato objetivo en que hay que fijarse para comparar el coste de un préstamo es el TAE (Tasa Anual Equivalente): es lo que mide el coste efectivo de un préstamo un plazo concreto en términos anuales y teniendo en cuenta las comisiones y gastos a pagar por el consumidor.
  • Comisión de amortización: cuanto nos cobrará el banco por cancelar el préstamo.
  • Comisión de riesgo de tipos de interés: comisión sólo presente en las hipotecas a interés fijo. Cubre al Banco de amortizaciones a tipos más bajos que los actuales.
  • Comisión de apertura: en torno al 1%, es la comisión que se lleva la oficina por todos los tramites.
  • Comisión de subrogación: lo que se lleva el Banco por cambio a otra entidad.
  • Vinculaciones: Nómina, seguro de vida y seguro de hogar:
Tercer paso: la letra pequeña.
Lo más “sangrante” que me he encontrado ha sido lo siguiente:
  • Vinculaciones y Comisión de apertura dentro del préstamo: esto supone que pagarás intereses sobre esos gastos durante toda la vida de la hipoteca. En este tipo de hipotecas el TIN puede ser atractivo, pero el TAE, lo que realmente vas a pagar se dispara.
  • Mínimos de nómina: existen mínimos de nóminas en algunas entidades para darte un TIN bajo. Si por cualquier cosa puedes seguir pagando pero tu nómina “desaparece” o disminuye, el interés te lo suben un 1%.
Cuarto paso: la negociación con el banco.
En la contratación de hipotecas como en muchas otras cosas, se puede y se debe negociar. Después de consultar a algún amigo que trabaja en Banca, las condiciones que puedes negociar y donde el Banco suele ceder en función del perfil del cliente son:
  • Comisión de apertura.
  • Comisión de amortización.
  • Seguros vinculados.
Cuarto paso: ¿Cuánto quiero y durante cuánto tiempo?. 
En general, a la gente lo único que le importa es la cuota mensual, siendo importante para mi no es lo principal. En mi caso buscando descapitalizarme lo menos posible. Lo más importante era el tipo de interés y alargar al máximo el préstamo para protegerme de la inflación.

Quinto paso: Elegir la mejor opción.
En mi caso ha sido la hipoteca fija de Bankinter al 2,35%. Sin comisión de apertura y con amortización del 0,25%, ambas condiciones negociadas con la entidad.

Sexto paso: Revisar todo con tranquilidad y firmar.

Hasta aquí la entrada de este sábado, espero poder empezar a escribir las entradas desde mi nueva casa en un par de meses. Como he comentado por RRSS, para poder hacer la operación he tenido que vender el 22% de la cartera hace 10 días. El banco como no tengas un 20% del valor del piso más los gastos, no quiere saber nada de ti. Mi empresa queda como pueden ver en la foto:


A partir de ahora, sólo queda incrementar posiciones, con precaución que el mercado está como está……aunque este tema nos daría para una nueva entrada. De momento las caídas pasan factura a mi cartera, cerro ayer viernes con una rentabilidad anual del -2,80%.

Y vosotros: ¿Qué tipo de hipoteca hubieseis elegido? 


Saludos a todos.

36 comentarios:

  1. Mucha suerte con la hipoteca. Dado que es un gasto fijo, considero que es un acierto, pues tu sueldo tenderá a subir (espero), pero la letra mensual se mantendrá estable. Es un buen negocio.

    Aparte se te olvida mencionar que quizás hayas vendido esa parte de tu cartera en "techo de mercado" (lo sabremos a posteriori), y eso es una muy buena noticia. Y, para rematar, has vendido Telefónica y otras empresas que no te convencían.

    De momento jugada redonda.

    Seguro que te sale bien y puedes seguir invirtiendo con fuerza cuando así lo consideres necesario.

    A todo esto, ese -2'80% en 2018 no lo veo mal. Yo llevo media cartera entre ENG, REE e ITX y la rentabilidad tiene que ir por el -6% mínimo. Hace muchos días que no lo miro, jejeje.

    Abrazos.

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    1. Buenas DR, esperemos que todo salga como espero.
      Lo de vender en techo de mercado, si sale bien será pura casualidad. Respecto a lo de invertir, seguiré pudiendo invertir lo mismo, incluso un poco más. Para la que ha caído no nos quejaremos del -2,8%....
      Un abrazo.

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  2. Me parece acertada la hipoteca fija. Máxima tranquilidad y además 2,35% es un regalo. Enhorabuena!!

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    1. Buenas Jorge, le he dado bastantes vueltas, financieramente hablando creo que lo mejor es interés fijo bajo, cuanto más tiempo mejor.
      Saludos.

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  3. No te ha podido salir mejor la jugada, coges dinero del futuro y lo pones a trabajar en el presente. Por el camino mejoras la cartera y la reduces en pleno techo. De 10. Un saludo.

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    1. Buenas, la reducción en pleno techo, si se confirma el techo, simplemente suerte.
      Un abrazo.

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  4. Sin ser un experto en hipotecas creo que sí que tiene mucho valor comparar tins. Porque en el fondo el tae está comparando peras con manzanas. Un banco te mete un seguro, otros dos, otros trajeras, otros comisiones de cancelación... Luego está lo que a cada uno le interese de un producto u otro. Alguien puede ver útil un seguro de vida, otro puede darle igual la comisión de amortización porque tiene claro que no quiere amortizar...mientras que el tin es lo que de verdad pagas por la hipoteca.
    Es así no?
    Un saludo.

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    1. Buenas Juanjoo, tienes razón, igual en la entrada queda mal explicado, comparar el TIN es importante, pero estando muy atentos a posibles letras pequeñas como la de la nómina.......
      Saludos.

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  5. Hola Farmacéutico,
    Me gusta mucho la entrada, te has currado una buena guía para el que no sepa qué ha de mirar y estudiar a la hora de meterse en un jardín así.
    Pero si me permites un matiz, dale una vuelta de tuerca a lo de alargar el préstamo para protegerte de la inflación...
    Buena entrada, como siempre. Un saludo.

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    1. Buenas Andrés.
      El tema de la inflación es simplemente un punto, que no el principal para la elección de la hipoteca fija a largo plazo.
      El razón principal es el 2,35% y desde el día uno mantener e incrementar mi capacidad de inversión. Dicho de otra forma prefiero una hipoteca fija al 2,35% 30 años, que al 2,35% 20 años, siempre que la diferencia de cuota se invierta en activos, si es para comprar pasivos no tendría sentido.
      A 30 años vista, nadie sabe lo que va a pasar, no lo sabe nadie a 1 mes vista....lo único que sabemos fijo, es que yo pagaré siempre lo mismo.
      Un abrazo.

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  6. Pues has acertado el timing de lleno.... Respecto a la hipoteca no se puede pedir más , es lo más seguro , se supone que poco a poco tu sueldo subirá y la hipoteca seguirá igual. Respecto a la bolsa , creo que hay una serie de valores como enagas , red electrica, telefonica , algun reit americano , anheuser-b , unibail , engie , nestle y siemens para entarar directamente o vender unas cuantas puts ...

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    1. Buenas Jorge, lo del timing, si se confirmará un mercado bajista, sería simplemente suerte.
      De las empresas que nombras en mi radar están: Unibail, Red Electrica, Nestle y Siemens, pero prefiero esperar.
      Saludos.

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  7. Hola Farma. Muy buena entrada. El interés al 2.35% es difícil de mejorar.
    Hasta donde yo se sólo te pueden obligar a tener seguro de hogar y no necesariamente con ellos. Yo los tengo en mapfre, asi además cada vez que mapfre me paga divis pienso que me están devolviendo el dinero.
    Si aun no has firmado mirate lo de negociar notaría, como ya comenté. Hacienda o registro no de negócia pero lo demás....
    Un abrazo

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    1. Buenas Varianza, he mirado todas las opciones y no veo nada que mejore ese 2,35%, respecto a vinculaciones has dado en el clavo, seguro de hogar, curiosamente será con Mapfre. (Pensé lo mismo..jejejej).
      Saludos y Gracias.

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  8. Enhorabuena, parece ser que el momento de ventas previo a esta importante corrección ha sido un acierto. El -2,8% un éxito habida cuenta del bajon general. Yo tengo cerca del 10%. Lo que me hace pensar ahora es que los bancos no querrán perder con las hipotecas fijas, e imagino lo tendrán bien estudiado, será que tienen cierta seguridad en que el euribor se mantenga en niveles bajos?. En todo caso una hipoteca a ese interés fijo y relativamente fijo te da seguridad y estabilidad.
    Saludos
    Salvatierra

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    1. Buenas Botobia Salvatierra, el acierto de las ventas es suerte. En anteriores entradas comentaba que una de las razones de comprar piso era tener la cartera en máximo históricos, pero la realidad que ha sido suerte, y vamos ver si se confirma la corrección que ya veremos.
      Respecto a las hipotecas, la mayoría que se firman son variables (en el 2017 por lo que he revisado el 80% de las hipotecas firmadas en España fue variable, a la gente le importa solo la cuota y a día de hoy es menor con una variable).
      El Banco nunca pierde, para dejártelo al 2,35%, a el se lo han dado a interés cero....La recomendación en casi el 100% de los bancos a los que fui fue variable, otra razón más para hacerla fija...
      Saludos.

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  9. Hay un tema importante que no abordas y es el de los productos vinculados, en particular los seguros. El seguro de vida o de salud y el seguro de la vivienda. A veces incluso un contrato con una empresa de seguridad. De hecho, más que el tipo fijo o variable o los gatos registrales, el coste de la hipoteca es sobre todo el coste de los seguros.

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    1. Buenas, si, igual no queda claro, en mi caso tengo solo vinculación del seguro de hogar.
      Como dices he visto auténticos atracos, hasta una donde te metía el total de los seguros en el préstamo...
      Saludos.

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  10. Buenas Farma! En tu caso, ¿el banco asume alguno de los cotes de constituir la hipoteca: impuestos, notaría, registro y gestoría? Los de la compra está claro que corren por tu cuenta.
    Saludos

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    1. Buenas Iverbai, no esos gastos los pago yo. Lo que si he conseguido es que me quiten la comisión de apertura del 1%.
      Saludos.

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  11. Ante todo te traslado mi felicitación por la compra ,no por la compra del piso en si sino por la decisión, porque a veces es difícil posicionarse y decidir. Estoy de acuerdo en el hecho de coger tipo fijo porque realmente están muy bajos y es una previsión de futuro sabiendo el coste que te va a originar. Dos puntos importantes son los costes de amortización (lo digo por experiencia)ya que si soy capaz de ahorrase lo suficiente y hacer buenas inversiones puedo reducir principal y con ello interés final. Para mi es importante tener capacidad de inversión y que el efecto bola de nieve ( de la inversión)pueda conllevar un aumento de mi capacidad de reducir la generación de pagos por intereses ( no por principal). Considero que has acertado . Y agradecerte por tu web y tus comentarios ( que por cierto repase ayer noche) son todos muy interesantes te lo dice un inversor que con su primer sueldo (año 1985) invertido en sus primeras "matildes"

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    1. Buenas yoilo, muchas gracias por tus palabras. En principio el ahorro, que podrá mantener como hasta ahora irá a inversión, no a la amortización, pero en el peor de los casos tendría un 1,% de amortización (0,25%+0,75% por riesgo de tipo de interés, este último 0,75% no es fijo, dependerá del mercado, pero mejor tenerlo en cuenta.
      Saludos.

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    2. ¿Puedes explicar en que casos y como se aplicaría la comisión por riesgo de tipo de interés? Entiendo que sólo te la deberían aplicar, si cuando amortizas, el tipo de interés oficial está más bajo que cuando contrataste la hipoteca. Pero además, indicas que no es fijo. ¿Cómo la calculan exactamente? Es que esa comisión me parece muy ambigua y que no está muy clara. Se que no tienes intención de amortizar anticipadamente, pero por saber como funciona.
      Un saludo

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    3. Buenas me explique mal, no es fijo que lo apliquen quería decir, pero el porcentaje es fijo, 0,75%. Te lo aplican en el caso que tú cometas, interés oficial más bajo que cuando contrataste. El cálculo es una fórmula bastante complicada.
      Saludos.

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  12. Yo estoy en un caso parecido al tuyo. Justo para segunda vivienda y como dices, todo un mundo el de las hipotecas.
    Yo finalmente consegui un 2,7 TIN FIJO (ojo no TAE)sin vinculaciones (execepto el seguro 5 años) ni ningun tipo de comision de cancelacion o amortizacion y financiando el 80%.
    He dudado mucho si fijo o variable pero lo que me hizo sospechar es que todos recomendaban variable (si pensaba amortizar) y me decidi finalmente por FIJO por eso y por la logica que la media del euribor creo que esta en 2,3-2,6 aprox.
    Tambien he vendido JUSTO en el inicio de la caida un 15% cartera...y me ha dolido...pero si algo quieres algo te cuesta
    Mi idea es alquilar el inmueble en una muy buena zona y con alta demanda, y preveo sacar un 8% neto (pdte impuestos)
    El tiempo me quitara o dara razon..
    Eso si...como la bolsa...no hay nada mejor...menos dolores de cabeza, menos gastos, mayor diversificacion etc...continuaremos con el camino
    Saludos

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    1. Buenas Mike, que casualidad, yo he comprado para vivir, la zona es muy alquilable, he sacrificado metros por zona.
      Respecto a la hipoteca, si todo el mundo quiere que la hagas fija, en mi caso será al 2,35% TIN, con comisión de amortización del 0,25% y vinculación el seguro de hogar.
      Saludos.

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  13. Enhorabuena por tu operacion y tu hipoteca.
    No obstante te veo muy seguro con el tipo fijo pero haz bien las cuentas.
    Ya sabes q los préstamos utilizan el sistema francés, es decir, los primeros años paga muchos más intereses que los últimos. Por lo tanto si por ejemplo en los primeros 10-15 años te compensa el tipo variable, en los últimos 15 años difícilmente vas a poder recuperar lo perdido.
    Con hipotecas a tipo variable al E+0,60% hay mucha diferencia.
    Si esa diferencia la ahorras y la capitalidas también los números te van a cambiar y muuucho.
    También te digo que hagas lo q hagas bien hecho estará .
    Un saludo y ya nos irás contando.

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    1. Buenas Rentista, he hecho miles de números, de excel, de cuadros, de supuestos....daría para páginas y páginas...jejejeje.
      La decisión ha sido fija, pero ha habido muchas dudas. La variable mejor que he encontrado es E+0,90%. Lo único que determinará cual es mejor o peor será el comportamiento del euribor los próximos años, justo lo único que nadie puede controlar.
      La verdad que es un tema complicado. Mi idea es no amortizar nunca, para manteniendo el nivel de ahorro invertir todos los meses al mismo ritmo. Si ese ahorro en lugar de invertirlo, lo capitalizas en la variable, también salen muy buenos números. Pero en mi caso lo que quiero es invertir, no amortizar hipoteca.
      Un lio vamos....jejejje.
      Saludos.

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    2. Te entiendo, pero precisamente a lo que b me refiero es que con la variable va a tener más dinero para invertir en los primeros años, que es precisamente cuando más intereses pagas. Si esa diferencia de intereses la inviertes los números cambien mucho.
      Pero lo dicho, que me parece fenomenal .
      Un abrazo.
      Y por cierto, me encanta tu blog.

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    3. Te entendí al revés, a igualdad de plazo, ahorraría 100 euros mensuales más con la variable. Al final son tantas variables que me quedo con que: supondrá el 17% de mis ingresos sin tener en cuenta los dividendos, que es buen activo por la zona.....porque sino entre tanto Excel me volveré loco.....
      Un abrazo.

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  14. B.dias
    Bien por el tipo interés fijo. Además, si pagas las cuotas con los dividendos es una gran estrategia. Cuanto te cubren de ese pago?
    Las bolsaa se ponen interesantes. Cuando hay volatilidad llegan las rebajas.
    Saludos

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    1. Pues con las ventas que he tenido que hacer, los dividendos a día de hoy me cubren alrededor del 60-65% de la cuota.
      Respecto a las bolsas, de momento en mi caso paciencia, solo compraré calidad máxima: LVMH, SIEMENS, MCD, PEPSI....
      Saludos.

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  15. Buenas FA,
    Para aprovechar el bajo interés al que te prestan el dinero supongo que intentarías aportar de manera inicial lo mínimo posible, no? es decir, si con un 20% (dato que me invento) de la hipoteca total es suficiente para que te la concedan, es mejor tener el dinero invertido en bolsa que probablemente obtendrás mas rendimiento que aportando mucho inicialmente para tener una deuda más pequeña. Mi pregunta va en relación a eso, hay algún porcentaje mínimo que debes aportar para que te den la hipoteca? cuanto dinero te pueden llegar a prestar?lo que tasan ellos el inmueble? lo que pagas tu?(en la época del loca del ladrillo te dejaban más que el propio valor del piso) . Como puedes ver estoy muy perdido en estos temas.
    Un saludo y muchas gracias!

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    1. Buenas, el Banco solo te concede la hipoteca por el 80% del mayor valor del piso, bien tasación bien compra venta.
      Ejemplo: para un piso comprado en 190.000 euros y tasado en 200.000 euros, necesitas tener 40.000 euros en el Banco. A parte debes tener el dinero para los gastos, otro 10%, es decir 20.000 euros. Resumiendo para comprar un piso tasado en 200.000 euros debe tener 60.000 en el banco o no podrás cómprarlo.
      Saludos.

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  16. Buenas FA,

    Como has conseguido ese 2,35%?? en simulaciones por la web ni de lejos se acerca.

    Saludos.

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    1. Buenas Alex, 2,35% TIN es lo que ofrece Bankinter. Otra cosa es el TAE, que incluye los seguros, la comisión de apertura, la tasación....
      Ese TIN, es público y va desde el 1,60% hasta el 2,35% en función del plazo, a día de hoy superan a todas las entidades españolas en hipotecas fijas.
      Saludos.

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