sábado, 15 de septiembre de 2018

PRIMERAS IMPRESIONES DE UN PROPIETARIO

Como saben en febrero del presente año adquirí mi primera vivienda en propiedad. Tres fueron las causas que me llevaron a tomar esta decisión en su momento: los bajos tipos de interés, la cotización de la renta variable en máximos históricos y la principal, la subida en vertical de los precios del alquiler.


Dieciséis años de alquiler en varias ciudades de nuestro país me han hecho ver de todo. Años como 2006, donde los precios subían casi a diario y el casero llevaba la voz cantante de la negociación, y años como 2011, donde el inquilino mandaba claramente en la negociación encontrando precios difíciles de creer en el año 2018. En esta entrada me gustaría reflexionar sobre las primeras impresiones como propietario. ¿Empezamos?

ANTECEDENTES
Vivía en enero del presente año en un piso de alquiler de 60 metros útiles en el centro de una de las 10 ciudades más grandes de España, por el que pagaba la cantidad de 650 euros mensuales. Al tener una niña tocaba buscar algo un poco más grande y en mejores condiciones. El piso de alquiler no era muy antiguo, unos 15 años aproximadamente, pero cualquier piso del año 2.000 en el que no se haya actualizado cocina, baño y mobiliario se ve bastante antiguo, con la estética actual. 
El problema surgió cuando buscando algo nuevo, bien acabado y con una habitación más en la misma zona, no encontraba nada por menos de 1.000-1.200 euros mensuales. Me niego a pagar esa cantidad por un piso de alquiler. Empezamos a ver zonas más alejadas del centro, pero implicaban dos coches a diario, lo que al final nos llevaría casi al mismo gasto mensual. 
La situación, me llevo a tomar la decisión de comprar vivienda en las Navidades del 2017, apoyando la idea, los préstamos a tipo fijo  en torno al 2% ofrecidos por algunas entidades. 
Sacrifiqué metros, comprando en la misma zona un piso de 70 metros útiles (10 metros más) construido en el año 2003, que reformé de forma integral en dos meses con ayuda de un amigo que se dedica a estas cosas. Tras vender parte de mi cartera para hacer frente a la operación, desde hace medio año vivo en casa “propia” con una hipoteca fija de 570 euros mensuales al 2,35%  TAE. 

PRIMERAS REFLEXIONES
Aunque llevo poco como propietario mis pequeña reflexiones son las siguientes.
Ventajas de ser propietario:
  • Tranquilidad: ser propietario te proporciona tranquilidad mental. Estas cubierto de subidas o de posibles salidas a vencimientos de contratos, que te obliguen a buscar vivienda de forma precitada.
  • Mayor calidad del piso: aunque implique más gastos, es verdad que no compras lo mismo para una casa de alquiler que una propia. En mi caso, ahora si compro algo, lo suelo comprar bueno, antes compraba algo en IKEA  barato y a correr.
  • Forma de preservar capital y ahorrar: aunque no es mi caso, ni la de la mayoría de los lectores, para mucha gente no deja de ser una buena forma de ahorro, de no ser así no tendrían ni piso, ni cartera, ni un duro en la cuenta.
  • La hipoteca tiene final en el tiempo.
Inconvenientes de ser propietario:
  • La tranquilidad que te proporciona el ser propietario en algunos aspectos te los quita en otros como: posibles problemas con vecinos, fallos estructurales en la propiedad…..etc. Si estas de alquiler te vas y punto.
  • Pago de impuestos, comunidad, seguros y posibles derramas: siendo propietario tendrás que pagar de forma mensual tu cuota de comunidad, de forma anual tu seguro de hogar y seguro de vida en muchos casos, de forma anual tu IBI y tu impuesto de basura. Por último, alguna años te tocará pagar alguna derrama.
  • Actualización del piso: ahora mi casa se ve muy bien tras la reforma integral, pero dentro de 10 años por mucho que me pese ya se verá antiguo.
  • El alquiler no tiene final en el tiempo.
COMPARACIÓN DE GASTOS
Vamos a la parte más interesante de la entrada. Hay que tener en cuenta que hablo de un caso particular, el mío. La eterna guerra alquilar vs comprar tiene miles de matices y variantes. Les detallo a continuación las dos situaciones que se me planteaban en Diciembre del año 2017 (comparables 100%, misma zona de la ciudad, 20 metros de distancia entre una y otra, hice la mudanza andando):

Gastos mensuales ALQUILANDO:
  • Cuota mensual alquiler: 1.000 euros mensuales.
  • Suministros: agua y luz.
TOTAL: 1.000 euros mensuales.

Gastos mensuales COMO PROPIETARIO
  • Cuota mensual hipoteca: 570 euros.
  • Cuota mensual comunidad: 60 euros.
  • Cuota mensual IBI: 39,16 euros, 470 euros anuales.
  • Cuota mensual seguro hogar: 32,5 euros, 390 euros anuales.
  • Cuota mensual seguro de vida hipoteca: 22,5 euros, 270 anuales.
  • Cuata mensual impuesto basuras: 7,5 euros, 90 anuales.
  • Provisión mensual posibles derrames: 50 euros.
  • Prorrateo impuestos compra venta: 60 euros mensuales.
  • Suministros agua y luz.
TOTAL: 841,69 euros mensuales.

CONCLUSIONES
  • La eterna comparación de cuota de alquiler vs comprar no es como lo hace la mayoría de la gente. Tengan en cuenta que para un piso que me supone 570 euros de hipoteca, los gastos mensuales ascienden a 271 euros mensuales, con una previsión de derrama de 50 euros mensuales, eso sí. 
  • Cuando compras un piso hay que pasar por caja, aproximadamente un 10% de impuestos. Para un piso de 200.000 euros, 20.000 euros de impuestos no te los quita nadie. Este dinero, evidentemente, hay que tenerlo en cuenta en la comparación.
  • Para mí, es una situación financiera con la que me siento cómodo. Hubiese seguido de alquiler, pero somos yo, y mi familia. Mi mujer y mi hija están muy contentas con el cambio.
RECOMENDACIOMES
Soy pesimista en materia de vivienda los próximos años en España, los sueldos bajos, la baja natalidad y generaciones anteriores cargadas de ladrillo, me hacen pensar en caídas en el precio de la vivienda.
No soy yo de dar consejos a la gente, pero si me pidiesen uno, cuando compren un piso hagan como las acciones, compren calidad. Sacrifiquen metros por comprar zonas céntricas. Cuando vuelva la caída, que volverá… resistirán mejor las turbulencias y se recuperarán antes. Hay zonas en ciudades pequeñas de España con pisos que nunca más se venderán, mientras que zonas céntricas de las ciudades con más población de España son un seguro de vida, siempre serán alquilables o vendibles conservando gran parte del capital inicial en el peor de los casos.

Saludos a todos.



21 comentarios:

  1. Hola Farmáceutico, incluso podrías añadir algunos intangibles que faltan: si tienes dificultades, ya sea soltero que pierde trabajo, o parejas jóvenes que pierden el amor de tanto usarlo, simplemente dejan el alquiler y punto, pero si compras una vivienda no es tan fácil. Algunas cosas mas se podría añadir pero el resumen es el mismo. Si la decisión es que es mejor comprar o alquilar pues si estas en burbuja inmobiliaria obviamente lo mejor es alquilar una temporada, pero si hay crisis lo mejor será comprar sin duda alguna. Luego esta la situación particular, en caso de jóvenes parejas de novios o solteros, en busca de trabajos estables, sin duda alquilaría. Un saludo.

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    1. Como dices hay varios intangibles y la eterna comparación alquiler VS comprar tiene miles de matices. Yo fíjate que en el largo plazo, creo que al final en la mayoría de los casos da igual, quiero decir financieramente a 30 años, el capital personal sería muy parecido.
      Saludos.

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  2. Yo llevo 9 años viviendo de alquiler en diferentes sitios. Ahora, con 2 hijos pequeños y trabajos estables llevo un tiempo a la compra, aunque piden verdaderas fortunas por pisos vulgares a reformar. Para mí la respuesta correcta a qué es mejor comprar o alquilar es: depende (de tu situación laboral, financiera, familiar, amorosa y un largo etc)

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    1. Pues como tú, pienso que lo mejor decisión lo marca tu situación personal. Estabilidad laboral e hijos sin duda tiran hacia compra. Como dices los precios se vuelven a ir de madre.
      Un abrazo.

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  3. La hipoteca es por el 100%?? Qué ciudad es?? En Valencia por 1.000€/mes te alquilas, buscando bien un piso de 4 habitaciones y 300 o incluso 400.000€. Además del 10% para Hacienda, el 20% de entrada suponen 500.000€ de coste de oportunidad a 30 años al 10% Anual. Coincido con la perspectiva futura y con la mayor calidad de vida. Ahora, no hay mayor obstáculo a la IF que la deuda, sea del color que sea...

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    1. Buenas,
      La hipoteca no es del 100% es del 80%. Respecto a la ciudad, te puedo decir que una de las 7 más grandes de España. Imposible encontrar en la mejor zona de la ciudad un piso de 3 han, nuevo, pero nuevo de verdad por menos de 900-1000 a día de hoy. En Valencia la verdad que no se, ni idea, pero entiendo que haya bastante burbuja de alquiler también.
      Saludos. 500.000 euros yo palabras mayores, yo a esos precios no puedo llevar, pero te puedo decir que pisos de valor 500.000 donde yo vivo no bajan de 1.500 euros mes.
      Saludos.

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  4. Desde luego es una decisión compleja. Además los gastos mensuales seguramente irán cambiando en los próximos años lo que hace más difícil el análisis.

    En fin, no es un tema fácil y depende de muchas cosas.

    Un saludo!
    Mr. Lyn

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    1. Complicado muy complicado, creo que a 30 años dará igual, hayas comprado o alquilo tu capital será muy parecido.
      Saludos.

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  5. Tal vez faltaría prorratear esos 20.000 euros de impuestos entre todos los meses de la hipoteca, pongamos que sea a 25 años 20.000 euros entre 12 meses x 25 años serían unos 66 euros.

    Por otro lado no veo muy sostenible que los precios mensuales de alquiler de la vivienda se mantengan en lo mismo que cobra mensualmente mucha gente durante largo tiempo. O acabarán subiendo salarios o bajando precios, aunque no será de hoy para mañana.

    La decisión de comprar coincido con vosotros que tiene muchos matices y factores y según ellos es mejor una cosa o la otra.

    Un saludo.

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    1. Buenas Luis C, estoy contigo, faltan los 20.000 euros en impuestos. Un poco menos en mi caso, lo he añadido a la entrada para que la comparación sea más correcta. Respecto a los precios, también estoy contigo, no creo que suban o se mantengan en estos niveles hasta la eternidad, pero tengo claro que en el centro de grandes ciudades nunca se podrá vivir a precios de derribo, tipo 600 euros 2 habituaciones piso nuevo a estrenar. Eso si este 600 y pagar 1.500 como ahora en algunas zonas hay un gran abanico de posibilidades.
      Saludos.

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    2. Una pequeño detalle del estudio, es que alquilando, pagas una mensualidad a la agencia. Dato muy a tener en cuenta si vas cambiando de piso... Yo creo que según el precio de compra es una oportunidad o no, al final es precio es lo que pagas, valor lo que recibes. En algunos casos rentará más alquilar otros comprar.

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    3. Yo la verdad, que solo una vez he pagado a una agencia. El resto de las veces ha sido directamente con el propietario.
      Pero si hay que tenerlo en cuenta.
      Saludos.

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  6. Gracias por compartir la información, viene muy bien ver comparaciones de números de casos reales.

    Nosotros estamos empezando a valorar la opción de comprar. Hasta ahora siempre valoramos mucho el factor flexibilidad que va asociada a alquilar, pero si nuestros planes salen adelante y nos estabilizamos en Madrid para una temporada es algo que nos planteamos seriamente.

    En nuestro caso, comprar en el centro de Madrid (aunque sea un valor seguro) es totalmente imposible, los precios son altísimos y no es el estilo de vida que buscamos. Así que si no decidimos iremos a alguna zona más tranquila a las afueras y esperaremos que no pierda valor.

    Un abrazo!

    Mrs. Lyn (el otro comentario en esta entrada es de Mr. Lyn, como ves es un tema que nos tiene a los dos interesados jeje)

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    1. Buenas,
      Alquilar vs Comprar es el eterno debate español. Yo he estado de alquiler 15 años y feliz, no me arrepiento. La estabilidad ha llegado con los hijos, en mi caso aportan estabilidad, y la verdad que cuesta coger el coche y cambiarse de trabajo a la otra punta de España aunque te paguen más.
      Respecto a Madrid, estamos hablando del metro cuadrado más caro de España, y en zona centro premium, hablamos ya de clase social muy alta, en mi caso si viviese en Madrid, seria también imposible. Conozco el mercado, mi hermano vive en Madrid de alquiler, a 5 minutos andando de Fuencarral, no recuerdo la calle. Paga 550 euros al mes por un piso de 21 metros cuadrados útiles (si 21 metros cuadrados), y esta feliz.....Madid, es Madrid y será Madrid siempre, un piso en la capital, creo que un seguro de vida.
      saludos.

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  7. Hola Farmaceutico,

    Primero darte la enhorabuena por el post.

    En mi caso,vivo en una ciudad de 95.000 habitantes, no me planteo la compra por varias razones que mencionas,entre ellas la de que mi ciudad es top 3 en envejecimiento de poblacion. Yo tengo suerte porque por un piso de dos habitaciones,un baño,salon,cocina,galeria pequeña,salon,trastero y plaza de garaje...pago 350€ (son unos 70m2 utiles),si es cierto que somos 3 y no nos vendria mal algo mas de espacio. Varias veces me he planteado la opcion de comprar, pero es que me parece que los precios estan fuera de mercado ( no hay nada decente por menos de 140.000€) que para los sueldos de mi ciudad me parece excesivo.

    Un saludo

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    1. Buenas Adrian, 350 euros....me has dejado.....en mi zona por las plazas de garaje están pidiendo 120 euros.....Yo por 350 euros ni se me pasearía por la cabeza comprar un piso. Yo conozco bastante el mercado en Castilla y Leon, he vivido de alquiler en León y Burgos, y la verdad que los precios son bastante asequibles comparado con ciudades como Madrid....
      Saludos.

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  8. Desde aqui te animo a qee tengas otro hijo ya que comentas quet tenemos problemas demograficos, y te lo digo con cariño no con sorna.

    enhorabuena por la compra!!

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    1. Salvo error de los métodos anticonceptivos...jejjeje...me planto con un hijo...
      Saludos.

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  9. Hola Farmacéutico, muy interesante el post.
    Estamos en la misma situación con un piso adquirido en Enero 2018 que queremos reformar.
    Mi pregunta es ¿cuanto te ha costado la reforma integral?

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    1. Buenas, pues te comento, la reforma a sido integral, ventanas, suelo, electricidad, fontanería, carpintería, muebles.....no queda nada de la casa que compramos, solo la puerta de la calle....y eso que solo tenía 16 años....pero como digo en la entrada de este sábado un piso de 15 años de antigüedad ya se ve antiguo.
      En mundo de las reforma es asombroso, tenía presupuestos con diferencias de 15.000 euros...como lo oyes....La reforma me la supervisó un amigo Ingeniero que controla el mercado y me he gastado con muebles 41.500 euros, todo con factura para declararlo el año que viene.
      Yo creía antes de preguntar que por 20.000 euros lo podía hacer.....pero la verdad que las reformas son muy muy caras....el piso tiene 71 metros útiles, así que aproximadamente 600 euros el metro cuadrado.
      Saludos.

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  10. Cuando yo era joven ni me planteaba el alquiler. El poder del entorno era muy grande y cuando le dije a mi padre que quería alquilar un piso con mi novia, nos hicieron boicot tanto por un lado como por el otro. En fín, compramos.
    No se si hubiera llegado antes a la IF si hubiera alquilado en lugar de comprar, en fín.
    Lo que si es verdad es que el tener propiedades alquiladas y el apalancamiento si que ha acelerado el proceso.
    Un saludo

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