sábado, 15 de diciembre de 2018

EL PER PARA VALORAR TU VIVIENDA

Como saben en enero del presente año, adquirí mi primera vivienda. Tras una “pequeña” reforma, que finalmente se convirtió en integral, desde el 30 de mayo resido en ella. Si siguen el Blog sabrán que contrate una hipoteca Fija con Bankinter al 2,35% TIN, y que para realizar la operación, vendí a principios de Febrero gran parte de la cartera, finalmente el 45%. Con un poco de suerte me deshice de posiciones con fuertes plusvalías comparadas con los precios actuales.


Estoy dado de alta en las notificaciones del Bankinter, y en las actualizaciones de su blog. Sin ser una fuente del todo objetiva, no deja de ser una fuente donde aparecen artículos interesantes. El otro día me llamó la atención uno, titulado: La tabla definitiva para saber si su piso está caro o barato. Me resulto bastante interesante, al valorar tu piso en Función del PER. Vamos a comentarlo brevemente en la entrada de hoy sábado, a ver que os parece. Empezamos:

En primer lugar les dejo el enlace al artículo: Enlace
Como pueden ver, para calcular si un piso está barato o caro, debemos dividir  el precio de compra del piso bruto (incluyendo gastos, impuestos…) entre el alquiler bruto que obtendríamos por ese piso, obteniendo así el PER, es decir, el número de veces que el precio de alquilar está contenido en el precio de venta, o el número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante un alquiler. Una vez que tenemos el PER de nuestro piso debemos compararlo con el PER medio de la vivienda en España, que se sitúa en 23,8 veces.
Esto simplemente nos puede servir como una aproximación, dado que en los precios de la vivienda influyen factores de forma muy importante como la localización y la ubicación. Evidentemente un piso en el centro de una gran capital de España tendrá un PER más alto, que el mismo piso a las afuera de una ciudad de menos de 50.000 habitantes. 
Yo he hecho los cálculos con la vivienda que adquirí este año y me sale un PER  de 19,5. Tampoco es que me diga mucho, lo único que si tengo claro es que en este año ese PER ha subido. También tengo claro que tarde o temprano ese PER bajará. 
Más que para saber si es buen momento para comprar una vivienda, puede resultar muy interesante para saber si es buen momento para vender un piso en función del PER.
No soy yo de invertir en vivienda, de momento seguir con la máxima de un colega de inversión que siempre dice: “Vivienda una, en la que vives, acciones miles”.


Saludos a todos.

6 comentarios:

LasCosasDelKarlos dijo...

Esta bien saberlo, pero lo veo más para comprar, vender o alquilar.
En mi caso que ya compré y no teniendo la intención de vender , no miro cual es el valor actual.
Si fue una buena compra el tiempo mejorará el PER .
Los que compremos en el boom tardaremos tiempo en recuperar el valor.
Pero me conformo con la deducción mientras dure;D

El Farmacéutico Activo dijo...

Si, como dices puede ser un buen cálculo para saber donde estamos.
Puede ser interesante para la venta, creo que es donde más utilidad tiene.
Saludos.

Fandez dijo...

¡Hola farmacéutico!
Me interesa especialmente este comentario: "vendí a principios de Febrero gran parte de la cartera, finalmente el 45%" - ¿cómo tomaste esa decisión?

En un extremo del espectro tenemos vender todo para pedir menos hipoteca (menos cuota o duración) y vivir más desahogado, pero sin cartera de activos.

En el otro extremo tenemos no vender nada de la cartera y endeudarnos más, esperando que el rendimiento de la cartera sea mucho más alto que el interés del dinero y teniendo más activos al final de la hipoteca.

¿Cómo tomaste la decisión de qué mantener y qué vender?
Muchas gracias y un abrazo

El Farmacéutico Activo dijo...

Buenas Fandez, en primer lugar tomé la decisión firme de comprar por tres razones, de mayor a menor importancia:
-tipos de interés en mínimos históricos, compre al 2,35% TAE: posiblemente no veamos estos tipos en muchos años.
-maximos históricos de mi cartera, al final comprar es diversificar: la cartera ya tenía un importe importante para mí y tenía importantes plusvalías.
-Queria un piso más grande y el alquiler mínimo que encontraba donde quería superaba los 900 euros.
-vendí el 45% para pagar el 25% del piso, pagar los gastos y la reforma integral que hice.

Creo que muy mal lo tienes que hacer para no superar un 2,35%, por eso no vendí toda la cartera, solo con indexarse ya se superaría la rentabilidad.
Saludos.

Kenkis Kan dijo...

Interesante comentario. Tengo un piso alquilado que si hago caso al valor de tasación que me da BBVA tiene un PER de 28, no se si es que está caro o el alquiler que cobro es barato. Investigaré porque es posible que me salga rentable venderlo ahora.

porsiacaso dijo...

En las noticias e incluso en informes como el de Bankinter del enlace, siempre calculan el PER respecto a los ingresos brutos. Así es difícil hacer comparaciones.

Hay otra forma de comparar que me parece muy útil. Se trata de calcular el esfuerzo de compra; el número de años del sueldo bruto (o neto) que vale la vivienda. En momentos de burbuja o de sobreprecio este ratio se pone en más de 6. Si quieres invertir, comprar un piso para alquilar, hay que fijarse en los ingresos de los posibles arrendadores para estimar si el precio de la vivienda es alto o no. Para comprar mi casa y creerme que es una buena compra me gustaría que su precio no fuera más de 4 años mis ingresos brutos. ¿Es este tu caso?