sábado, 1 de diciembre de 2018

LA BANCA SIEMPRE GANA

El “Circo” mediático que se montó con motivo del Impuesto de Actos Jurídicos en nuestra querida España, fue para recordar. Una especie de “Sálvame Deluxe”, en la que todos, entre polémicas, esperaban con ganas la decisión definitiva. De cara a la galería y al “pueblo”, parece que la Banca pierde y ganan los ciudadanos, pero las cosas en muchas ocasiones son diferentes a lo que parecen en un principio.


Como saben, en enero de este año adquirí mi primera vivienda utilizando la hipoteca de Bankinter a interés fijo. Uno que es bastante curioso, al hilo de la “guerra” Bancos vs Ciudadanos, me dio por mirar si habían cambiado las condiciones de las hipotecas del Banco. En esta entrada y mediante un ejemplo veremos lo que ha pasado en realidad. Empezamos:

Vamos a poner el ejemplo de Paco y su hermano Pedro, dos jóvenes trabajadores españoles que han adquirido su primera vivienda. Paco compró su vivienda en marzo del presente año, antes de la “guerra”, y Pedro compró su vivienda en el mes de noviembre, después de la “guerra”. Ambos contrataron una hipoteca fija con Bankinter a interés fijo de 150.000 euros a pagar en 30 años. Vamos a ver las dos realidades, la mediática y populista, y la real, la que la que de verdad importa. 

¿Qué ha pasado de cara al pueblo?
El otro día, Paco y Pedro se juntaron a tomar un café. Como la mayoría, no han hecho ningún número, lo único que les importa es la cuota mensual y ser propietarios, algo que “vende” mucho con los amigos el fin de semana. Hablando entre ellos, Pedro es el ganador, al no tener que haber pagado el Impuesto de Actos Jurídicos y Paco, se arrepiente de no haber esperado a noviembre para haber comprado el piso. Pronto cambian de tema, que este fin de semana hay futbol. Aquí podemos ver la realidad con la que se ha quedado la mayoría de la gente y que interesa en muchos casos a nivel político.

¿Qué ha pasado en realidad?
La realidad es dura en muchas ocasiones, y en este caso no iba a ser menos. Publicaba en Twitter la siguiente foto esta semana:


Se llegó a ofrecer al 2,25% TIN. Como pueden ver las condiciones han cambiado en apenas unos meses y los tipos de interés en Europa no han subido. A muchos potenciales clientes, la diferencia entre el 2,25% y el 2,50% les dará igual, lo importante es ser propietario y no pagar el dichoso impuesto, del que, por cierto, no habían oído hablar en su vida. Vamos a hacer los cálculos y ver la realidad de Paco y Pedro:
  • Paco: 150.000 euros al 2,25% fijo 30 años: cuota de 573 euros.
  • Pedro: 150.000 euros al 2,50% fijo 30 años: cuota de 592 euros.
Al finalizar el préstamo Pedro, el “ganador” habrá pagado 6.840 euros más que Paco. El impuesto de Actos jurídicos varía en función de las comunidades, pero en ningún caso superará los 6.840 euros. Unos 2.700 euros se pagan para una vivienda de 180.000 euros en comunidades con más carga fiscal.
Una simple calculadora pone a todos en su sitio, y los supuestos ganadores de cara al pueblo pasan a perdedores.
Profundizando más, sorprendido, veo también que han subido la Compensación por Riesgo de Interés del 0,75% que firmé yo en enero, al 2,50% que veo a día de hoy en su web, casi nada. Esto implica que ante una amortización de 10.000 euros y con los tipos altos (perjudicial para el Banco), un particular pagaría por este concepto 250 euros en lugar de 75 en el momento de la amortización.
Toda la entrada esta basada en la hipoteca fija de Bankinter, la que yo tengo, entiendo que todos los Bancos habrán hecho algo similar.
Señores, la banca siempre gana, aunque los medios intenten vender otra cosa. Necesitamos urgentemente mayor cultura financiera en este país, pero a la clase política no le interesa.


Saludos a todos.

30 comentarios:

  1. La banca como negocio que debe buscar beneficios, por su puesto se adapta a los cambios del entorno. Los que siempre nos toca pagar los platos rotos somos los de siempre.
    Qué razón tienes, la gente se ha quedado con la idea de que hemos vencido a la banca con esto de los AJD, y de eso nada... todo sigue igual o peor. Los políticos gobernantes contentos, más votos para ellos, y la banca tranquila respirando con tranquilidad...
    Saludos
    Antonio

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    1. Siempre la misma historia y la gente se lo sigue creyendo......
      Abrazo.

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    2. Estoy casi siempre de acuerdo con todo lo q se comenta por aquí. Pero con el tema de la banca si q se demuestra la incultura económica.
      La banca por supuesto q siempre gana, al igual q Iberdrola, Naturgy, Enagas, Telwfonica...o Talleres Paco o la panafepande la esquina. Y el q no gana, cierra.
      Para que todo esté circo económico funcione, y con ello nuestra estrategia de IF, la banca es el factor clave, un intermediario totalmente nrcesneceq como pare, para todo.
      Tema AJD: aquí la banca no tiene nada q ver, eso es un impuesto que se lo lleva HACIENDA, no la banab, pero no oigo nada en contra de por qué se cobra este impuesto.
      La banca ha aplicado la norien todo momento, y si la norma cambia, pues lógicamente se adaptaran y menos mal.
      Ese impuesto se repercutirá al cliente, seguro que si.
      Pero como cuando te tomas un café, q en el precio van todos los impuestos habidos y por haber.
      Es como si ahora pedimos q el IVA lo paguen las tiendas... Pues ojalá, pero evidentemente el precio subira un 21%

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    3. Buenas Rentistas, tienes razón, el artículo debería haber metido la pata del estado.
      El estado sale beneficiado, el Banco sale perjudicado mediaticamente y el ciudadano parece que sale ganando, todo al revés....
      Saludos.

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  2. En esos cálculos veo un problema, si amortizas antes los cálculos son más favorables. Lo mismo pasa si metes la inflación en la ecuación. No es lo mismo soltar 6000€ ahora que ir soltando poco a poco durante 25 años, el dinero va valiendo menos. No veo tan bonita la foto, diria q tablas. Un saludo

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    1. Buenas Divideando, ten en cuenta que cada vez que amortizas ahora, pagarías un 1,75% más. Y si esos 20 euros de diferencia los inviertes en Amundi World durante 20 años, como quedaría la ecuación....Yo creo que gana la banca claramente, y esto no ha hecho más que empezar.
      Saludos.

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    2. Eso depende de tu comisión de amortización. Las hay de 0,25%. Lo de Amundi World está muy bien pero tú dame la pasta de los AJD ahora en vez de dentro de veinte años. La banca trata de amortiguar el golpe pero de ahí a ganar me parece que todavía no. Un saludo

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  3. Comisión de amortización por riesgo de interés, la gran desconocida de las comisiones en hipotecas fijas, creo que tu te refieres a la de amortización normal, esa no variado, 0,25-0,5%. Además el ejemplo del AJD, es para una comunidad con alta carga fiscal, en muchas otras no pasaría de 1.500 euros.
    Dejémoslo en que la Banca no pierde....y que el ciudadano no ha ganado nada.
    Saludos.

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    1. Dejémoslo más bien en que la Administración no pierde, y que la banca y el ciudadano no ganan.

      Los bancos acabaran repercutiendo el impuesto al ciudadano pero, al haber competencia, no podrán aplicar un margen a este concepto a medio plazo. Si lo hacen, otra entidad acabará ofreciendo unas condiciones mejores.

      Aquí la gran pregunta y con quién debemos disgustarnos es con una Administración Pública que pone trabas a las operaciones entre particulares imponiendo el AJD (0,75% en Madrid, por ejemplo, cuando ya estamos pagando IVA o ITP, más aranceles notariales) por registrar un acto jurídico entre dos partes. ¿Justifica las tareas que realiza la Administración el importe de este tributo?.

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  4. Mi amigo "Paco" está con los trámites de la hipoteca. El y su mujer son funcionarios, y el banco tiene (o tenía) acuerdos específicos para funcionarios de carrera. El promotor ya ha entregado las casas, y a ellos les tienen "congelado" el préstamo, desde hace más de un mes, pq las condiciones han cambiado. El asesor del banco les dijo que hasta que no llegase una notificación fehaciente sobre el IAJ Lo debían pagar ellos.
    Otra cosa es que tb les han ofrecido firmar la hipoteca la semana que viene, si firman además un documento privado donde diga que ellos corren con el impuesto de actos jurídicos, y renuncian a cualquier reclamación posterior.
    La banca nunca pierde.
    Un S3

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    1. Buenas, joder......cómo se cubre la Banca.....perder ni un duro...
      Saludos.

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  5. Qué manía de hacer culpable a la banca. No veis el origen del problema y es que el principal o único ganador son las Haciendas autonómicas, ¿porqué no suprimen este impuesto? Muy sencillo hay se seguir amamantando todo el politiqueo autonómico. Un impuesto qué dependiendo donde adquieras el inmueble tiene un tipo de gravamen u otro, siendo en algunas CC AA hasta abusivo. ¿Esto no lo denuncia nadie?

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    1. Tienes razón, mira que lo hache bien el Gobierno a nivel mediático.
      Saludos.

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  6. Los que ganan son las haciendas publicas, el demonio son los politicos no la banca

    Saludos

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  7. Estaba claro que todo era politiqueo barato, ningún político sensato ha venido a contar la verdad, y la verdad es que el banco recaudaría el impuesto por otro lado. Un banco que pudiese bajar los márgenes lo haría, solo por el hecho de ganar cuota. En España no hay un monopolio o oligopolio, si no los bancos nuevos se los comerían. Cada uno quiere su pastel, el banco no va a perder, y los políticos simplemente ponen de culpables a la banca, tachándoles de usureros.

    Lo que está claro, es que si hay una empresa que pueda ofrecer mejores tipos para ganar clientela lo hará. El problema de España no son los bancos, yo diría que el problema es el mercado inmobiliario en las grandes urbes... Poca oferta y mucha demanda, disparando los precios. Pagar un determinado % a la banca, te tocará hacerlo, ya que ellos no van a bajar su margen.

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  8. Coincido con el análisis de FA, como siempre muy ilustrativo y agudo.

    Lo más importante para mi es lo siguiente:
    - La inmensa mayoría de la gente no entiende lo que ha pasado y piensan que "han ganado a los bancos".
    - Estos a su vez se hacen las víctimas, pero en realidad van a ganar igual o más.
    - Lamentable desigualdad fiscal en nuestro país, una vez más en función de donde se viva.

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    1. Buenas, lo de los impuestos en función de la comunidad, es posiblemente una de las mayores vergüenzas de este país.
      Y si hablamos de Sanidad......es.....mejor me guardo el calificativo.
      Saludos.

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  9. De hecho ahora q el AJD lo van a pagar los bancos en Euskadi - q hasta ahora no lo aplicaban- están pensando en recuperarlo

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  10. Lo perjudicial para el banco sería que amortizases si los tipos se pusiesen en negativo no?. Si los tipos suben al 6% y que que pagas el 2% cancelas, el banco que ha tomado ese dinero prestado por debajo del 2% ganará mucho más represtandolo. Perdería si los tipos fuesen negativos y al cancelar tu la hipoteca tuviese que prestarlo más barato.

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    1. Me refiero a que la comisión de compensación por tipo de interés se paga si cancelas cuando los tipos han bajado, no cuando cancelas si los tipos se han puesto altos como dices, ya que en ese caso, no solo no hay quebranto para el banco, sino que le haces un favor.

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    2. Es como dices, pero mediante una fórmula matemática muy complicada de entender, que va tomando distintas medias.....vamos que se han cubierto bastante.
      Yo la firme al 0,75%, pero en mi caso no quiero amortizar nunca.
      Saludos,

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  11. La realidad es aun mucho peor para Pedro. Lea, lea este hilo:
    https://twitter.com/aprendlaw/status/1061087688533729281

    Resumo lo fundamental:

    "El Sujeto Pasivo "(del AJD, que era el comprador de la vivienda) " cuando vendiera el inmueble tributaba por incremento patrimonial derivado de la diferencia v. enajenación y el v. adquisición. En este incluía los tributos de adquisición (IAJD)."
    "Ahora, tras reforma, el prestatario ya no paga el IAJD, lo paga el Banco."
    "no podréis aprovecharlo como mayor coste de adquisición al vender la casa. Perderéis un 19-23% del importe que os repercuta el banco. Eso por no ser SUJETO PASIVO."

    "Los prestatarios pagaban un X % a Hacienda del importe hipoteca. " "se va a exigir que ese X% lo abonen a Hacienda los bancos." que lógicamente repercutirán en... un préstamo más caro.

    Además... "Eso provocará otro coste en el banco, el del IS, que en los bancos es del 30%. Y como es un coste generado por la financiación que os concede, también, probablemente, os lo repercuta. Vais a soportar un 142% del IAJD, aproximadamente. Y eso por no ser SUJETO PASIVO."

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  12. Los impuestos sobre la vivienda son contrarios al articulo 47 de la Constitución Española:

    "Capítulo tercero. De los principios rectores de la política social y económica

    Artículo 47
    Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos"

    Los impuestos sobre la vivienda no promueven este derecho, más bien lo dificultan. ¿Para cuando un pleito sobre ello?

    Un saludo.

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    1. Respondiendo a tu pregunta, para nunca, la vivienda en este país será por muchos años el medio de inversión de media España.
      Y todos, principalmente los políticos quieren su trozo del pastel.
      Saludos.

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  13. viene bastante claro en: http://www.linkbucks.com/80c7388c

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