sábado, 10 de marzo de 2018

BITACORA PERSONAL

Cuando me preguntan que describa mi Blog siempre suelo decir lo mismo: es simplemente una bitácora personal en busca de la Independencia Financiera. Un blog sencillo donde un Farmacéutico de Hospital cuenta su relación con el mundo del dinero y las inversiones. Un blog sin ningún tipo de pretensión donde cuento lo que hago, con sus aciertos y con sus errores.


En la entrada de hoy toca más bitácora personal que inversiones. Como saben los seguidores habituales del blog, estaba a punto de cerrar una operación inmobilaria que me hizo reorganizar la cartera, teniendo que descapitalizarme para poder hacer frente a la operación. Vamos, que iba a comprar un piso como primera vivienda habitual, ¿En que situación estoy?

La operación está cerrada y desde hace diez días soy propietario junto con el Banco de un piso. Nunca pensé que escribiría está frase, o al menos tan pronto, pero el próximo día 20 de marzo me cobrarán la primera cuota de la hipoteca. 

Después de mirar y mirar multitud de opciones, las condiciones finales del préstamo han sido las siguientes:
  • 2,35% TIN Fijo. 2,75% TAE.
  • Comisión de apertura: 0%
  • Vinculaciones: seguro de hogar.
  • Comisión de amortización: 0,5% primeros 5 años, 0,25% a partir del quinto.
  • Comisión por riesgo de interés: 0,75%.

El estado del inmueble es bastante bueno, su antigüedad es de 12 años. Aunque se puedo entrar a vivir directamente amueblándolo, vamos a aprovechar para hacer reforma antes de entrar y dejarlo más adecuado a nuestras necesidades. Si todo va bien espero poder estar escribiendo las nuevas entradas al Blog desde el nuevo piso a partir del 1 de Junio.

Respecto a mi situación financiera después de la operación (incluida la reforma que vamos a hacer) será la siguiente:
  • La cuota con gastos incluidos de comunidad, IBI y Seguros, será 20 euros inferior a mi alquiler actual, y supondrá el 15% de mis ingresos actuales sin tener en cuenta los dividendos que recibo.
  • La cartera actual, después de las ventas realizadas para poder comprar el inmueble y realizar la reforma, cubre al cierre de ayer viernes el 75% del préstamo.
  • La capacidad de ahorro se mantendrá como antes de la compra.
  • Independientemente de como se comporte la inflación y los tipos de interés los próximos años, una cosa si será fija, mi cuota de hipoteca. Esto me permitirá tener controlado los gastos de forma más precisa que con una hipoteca variable.
Respecto a la parte económica de la operación, puede haber opiniones de todo tipo, en mi caso me quedo con una, el riesgo de la operación está bastante controlado. Lo tenía claro desde el principio, solo compraría una propiedad si mi calidad de vida iba a ser la misma o mejor. 
Para mi no tiene mucho sentido complicarse la vida, por una sencilla razón, solo hay una. Por resumir el esfuerzo financiero que nos supondrá a nivel familiar les dejo dos datos:
  • Tasa de esfuerzo: 2,14 años.
  • Cuota hipoteca con gastos incluidos: 15% de mis ingresos sin dividendos.
Después de todas las operaciones necesarias para hacer frente a la operación, la cartera queda como pueden ver a continuación:


Pequeño paso atrás a corto plazo en el camino hacia la IF, que espero sea a largo plazo, un gran paso hacia delante.

Saludos a todos.


44 comentarios:

  1. Creo acertada la decision. Que acciones has vendido ? y porque? Un saludo

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    1. Buenas Jorge. He vendido aquellas empresas donde:
      -No veo capacidad de que su dividendo crezca.
      -Bancos, la parte de seguros me cubre este sector.
      -Existe incertidumbre por posibles OPAS.
      -Los números no son buenos y el sector es muy cíclico.

      Saludos.

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    2. Santander , abertis?? y cuales mas ...

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    3. ZOT, PORSCHE, TEVA, OHI, reducir Gas, Mapfre, y las que comentas.
      Saludos.

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    4. como fastidia vender cartera , al menos a mi cuando me surge algo gordo me reboto mucho....

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  2. Buena pasta debéis cobrar tu señora y tú para que la cuota sólo suponga el 15% de los ingresos mensuales sin dividendos...así cualquiera.

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    1. Buenas, pues no creas que es una pasta exagerada, la clave es vivir por debajo de tus posibilidades. Podría haber comprado un piso de 130 metros cuadrados y que la cuota fuese del 35%, pero he preferido comprarlo de 70 metros cuadrados.
      Saludos.

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    2. Buenas,

      Pues cobrarán lo que se hayan ganado gracias a su formación y esfuerzo. Lo que está claro es que no tiene que darnos explicaciones. Y sobre todo el que gane mucho, mientras sea honradadamente, no tenemos nada que decir. Es un problema grave el que tenemos en España con los sueldos de unos y otros, nunca miramos el cómo sino el cuánto.

      Un saludo y enhorabuena EFA por tu operación.
      Miguelón.

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    3. Cuando seas IF te dirán que qué suerte has tenido...

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    4. Yo como suelo decir, cada uno con su dinero que haga lo que quiera. Insisto la clave del éxito a nivel financiero es vivir por debajo de tus posibilidades.
      Saludos.

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    5. Buenos días!

      Me parece la típica respuesta de alguien que no sabe el esfuerzo y dificultad de sacarse una carrera universitaria, la típica respuesta de alguien que no sabe lo difícil que es encontrar un trabajo en el que te paguen un sueldo acorde a los conocimientos, esfuerzo y tiempo invertido en esa carrera.
      Es la típica respuesta de alguien que no sabe lo difícil que es controlar los gastos y acostumbrarse, para tener unos ahorros y poder dormir más tranquilo por las noches sin preocupaciones de que surjan imprevistos y no poder cubrirlos...
      Me parece la típica respuesta del español de a pie, que prefiere gastar y gastar sin control y después quejarse de que "madre mía que no llego a final de mes".

      Por otro lado, no es tan difícil que la cuota de la hipoteca suponga el 15% de los ingresos de una pareja, es difícil que supongan el 15% de los de una persona sola, pero por poner el ejemplo de mi situación, yo soy técnico de emergencias sanitarias (un grado medio de FP), trabajo una media de 60 horas semanales a turnos, dudo mucho que se me pueda considerar un privilegiado, mi novia lleva un par de años que ya ha conseguido estar trabajando de continuo de técnico de laboratorio (un grado superior de FP), y nuestra hipoteca oscila entre el 14,58%-15,16% de los ingresos de la pareja. Así que, no es nada descabellado...

      Enhorabuena por la compra, se nota que esta muy bien estudiada, espero que todo vaya genial!

      Un saludo EFA!!

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  3. Me parece muy bien. El coste de la vida no te afecta en las cuotas, además el piso te da 240€ de divis al año y cuanto más suban los alquileres de tu zona mas te dara.
    No le veo ni un pero, es para estar orgulloso, a disfrutar.

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    1. Buenas Antonio, sobre el papel parece que hay pocos peros, pero cuando haces la operación surgen dudas jejejej...veremos en un par de años como ha evolucionado la economía familiar para hacer números.
      Saludos.

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  4. Muy buenas condiciones. Creo que es una decisión acertada. Felicidades.

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  5. A qué plazo es la hipoteca? La pagarás con los dividendos sin que tu economía se resienta lo más mínimo.
    Saludos

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    1. Buenas Diego, el máximo tiempo posible que me permitió el Banco al mínimo interés posible, traducido a años, 30.
      Saludos.

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  6. Hola Farma, partiendo de la base de que lo que te digamos aquí, como el comentario ese de que con la pasta que ganáis tu mujer y tú, que así cualquiera, ¿quienes somos nosotros para opinar sobre tus actos?, ¿qué coño le importa a ese tío o a nosotros lo que ganéis en tu casa?. Tú solo le debes dar explicaciones a tu mujer y punto.

    Pero bueno, entiendo que si lo manifestaste aquí era porque querías saber la opinión de la gente...

    Hace muchos años, antes de que explotase la burbuja inmobiliaria salió una economista por la tele diciendo que para evitar sustos, nadie debería hacer una hipoteca más allá del 33% de los ingresos que tiene...tú lo haces por menos de la mitad...pues ¡Chapeau!.

    Pero sigo insistiendo...aunque te hipotecases por el 50%, ¿te lo puedes permitir?...pues entonces no veo el problema.

    Y re-insisto otra vez...aunque no te lo pudieses permitir por tu sueldo...tienes una cartera para tirar de ella en caso de aprieto.

    Y re-re-insisto (je,je,je) sólo le tienes que dar cuenta a tu mujer...(Ni siquiera a tu amante, je,je,je)

    Saludos

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  7. Opinion personal si me lo permites; teniendo capacidad de ahorro (15% sueldo en hipoteca, dividendos) y de pago (cartera) cumples las caracteristicas para coger hipoteca variable.

    El coste de la tranquilidad por tenerla fija te esta saliendo (a mi modo de ver) muy caro.

    Saludos

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    1. Buenas, depende de muchos supuestos. Esta claro que la podría poner a corto plazo y variable, pero mi capacidad de inversión bajaría.
      La decisión de fija, es que confío en obtener a largo plazo por mi dinero invertido más del 2,35% TIN. Pero hay muchos muchos supuestos.
      Saludos.

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    2. Bueno entenderas que ese argumento es muy flojo. Si eliges 2.35% fijo para llevarte el diferencial de inversion, si tuvieras variable temperature llevarias mas diferencial... Que en Los primeros años de Vida, que es cuando mas intereses SE paga, supone mas dinero, que por tanto SE revaloriza mas a largo plazo.

      Piso para vivir imagino Unos 150k. La diferencia de intereses de 2.35% y 1% son 2000 euros solo el primer año. ESO es lo que esta costando la securidad. Hoy por Hoy la fija merma Tu capacidad de inversion. Y teniendo margen de ahorro y Pago para adaptarte a subidas de interes solo estas pagando por securidad.

      Repito - no es Una critical solo otro Punto de vista (el mio)

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    3. Buenas, te podría poner todos los excel que he hecho, con todos los supuestos de tiempo, tipos de interés, plazos, supuestos de subidas de euribor....pero sería muy muy extenso. Las comparaciones se tienen que hacer con igualdad de supuestos. Ya se que el primer año saldré perdiendo, pero dentro de 15, nadie lo sabe, como dices la seguridad hay que pagarla.
      En mi caso hago una hipoteca a interes fijo y largo plazo para no amortizar nunca, sino, evidentemente haría la variable. El mayor problema a tu argumentación es que adaptarte a una subida de tipos, bajaría mi calidad de vida y mi capacidad de inversión. Al final estoy contigo, la seguridad es importante y hay que pagarla.
      Saludos.

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  8. A pesar de lo que se opine sobre las viviendas en propiedad, creo que si la operación está realizada a un precio adecuado, es una de las mejores inversiones que se puedan hacer.
    Lógicamente, si tu visión a largo plazo es viajar de forma constante, puede que tener una vivienda en propiedad sea una carga, pero para una familia normal, es una inversión que "yo" considero oportuna y necesaria.
    Felicidades por tu nueva vivienda, y espero que la disfrutes durante muchos años.
    Un abrazo.

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  9. Este comentario ha sido eliminado por el autor.

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  10. Enhorabuena FA, me parece una buena operación para estar tranquilo. ¿No te obligan a contratar un seguro de vida, con ING o por tu cuenta?

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    1. Buenas, la hipoteca es con Bankinter. Buenas no me obligan, porque ya lo tenía, entiendo que si no lo hubiese tenido sí.
      Saludos.

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  11. Te aconsejo que amortices los 10 primeros años lo antes posible, pues son estos los que acumulan más interrses

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    1. Buenas Xavier, la idea es no amortizar nunca, sino hubiese hecho una variable.
      Saludos.

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  12. Buenas a todos. Enhorabuena por la compra. Al final una propiedad tb es una forma de inversión a largo plazo. Yo comparto las hipotecas fijas ya que te dejan claro lo que pagas desde el primer día.
    Las varíables a muchos años te pueden dar algún susto. De nuevo, enhorabuena y a disfrutar, los pequeños placeres de la vida, como puede ser la compra de una casa.

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    1. Buenas Nandiki, gracias por tus palabras.
      Un abrazo.

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  13. Hola FA, Un gran paso has dado, a disfrutar del piso con tu familia y a seguir el camino de la IF. Animo.
    saludos
    salvatierra

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    1. Buenas Salvatierra.
      Vamos a ver si queda en un gran paso a largo plazo. El tiempo lo dirá.
      Saludos.

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  14. No entiendo lo de no querer amortizar antes. 30 años son muchos y pueden pasar mil cosas. Teniendo hijos mi prioridad sería quitar pasivos lo antes posible...
    Saludos

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    1. Buenos Diego, porque amortizar antes si puedes invertir todo ese dinero.
      La clave para mí es tener cubierta la deuda. Me explico deber 150.000 al banco al 2% y tener una cartera de 10.000 euros tiene riesgo, pero si la cartera es de 200.000 euros, donde está el riesgo.
      Para mí la familia es como una empresa a nivel económico. Imagínate mi familia es como REE, me financio a interés bajo y sigo creciendo todos los meses comprando activos.
      Saludos.

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    2. Se me olvidaba Diego, he realizado varios puntos de amortización total manteniendo mi nivel de inversión en función de los intereses, es decir no lo descarto del todo.

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  15. No me imagino pagando hipoteca con mi hija cumpliendo 30 años. Antes de esa fecha estaría intentando ayudarle en la suya.
    Entiendo que estas construyendo una gran cartera de inversión. En este caso, haría aportaciones en suelos de mercado, no en techos (Wall street) como ahora, que sería cuando amortizaría hipoteca.
    Es otro punto de vista.
    Buenas noches

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    1. Buenas Diego,
      Si, es otro punto de vista, y ambas con muy poco riesgo financiero. A poco que la inflación haga presencia en 20 años, por lo que pagaré de hipoteca posiblemente no haya pisos de alquiler en ningún sitio de España. Dicho esto y según mis cálculos a 10 años vista manteniendo ingresos podría liquidar hipoteca y seguir con una buena cartera (como te digo no descarto amortizar). La clave de todo, vivir por debajo de mis posibilidades. Estoy contigo, que veo más el mercado para no hacer nada que para comprar.
      Un abrazo.

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  16. Hola Farmacéutico,

    veo que, una vez más, estamos los dos en situación similar, en cuanto a que debemos más dinero del que tenemos (ya que indicas que tu cartera cubre el 75% del préstamo).
    En mi caso, como la compra y la financiación ha sido "intra-familiar", sí que hemos liquidado gran parte de lo que teníamos invertido y, aunque sé que el interés que estoy pagando (0,66 %) por lo que me queda de hipoteca es inferior a lo que ganará el dinero invertido a largo plazo, ¡estoy deseando deshacerme de ella! Por eso, te agradezco tus razonamientos sobre que el hecho de es mejor mantenerlo invertido.

    ¡Buena suerte en vuestro nuevo hogar!
    Pepe.

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    1. Buenas Pepe,
      Mi decisión está basada simplemente en ver a mi familia como una empresa. Yo he liquidado parte de lo invertido, para poder comprar, es decir para poder pagar la entrada, gastos y reforma. Nunca hubiese vendido para pagar más de eso.
      En tu caso y si te estas financiando al 0,66% ¿Que sentido tiene vender parte de tu cartera que te da un 5%? ¿Que sentido tiene amortizar la deuda del 0,66% en lugar de comprar más acciones? Yo sinceramente a una financiación del 0,66% no se lo veo. A parte de esto, esta el poder de la inflación sobre tu préstamos, a 10-20 años vista tu cuota será de risa.
      Resumiendo una cosa es el sentimiento y otra cosa es la parte financiera de la inversión. A mi si mañana me dan 100.000 euros al 0,66% sin pensarlo un minuto voy y los cojo.
      Saludos.

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  17. Hola. Opino igual. Yo tengo 3 hipotecas. 2 variables al 0.3 y una fija al 1.5. Y no me interesa amortizar. Ya hace tiempo que no me interesa, pero llevo tantos años amortizando que me cuesta cambiar de hábitos.
    Un saludo

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  18. Buenas Farmacéutico,
    Me he incorporado recientemente a tu blog aunque ya me he puesto al día leyendo todas las entradas desde que comenzaste en esto de la inversión. Una duda que me surge al ver tu cartera de inversión es la parte fondos. Se ha comprobado que en el 90% de los casos los gestores de fondos son incapaces de batir al benchmark de referencia, haciendo en este caso bastante atractivos a los fondos indexados. La inmensa mayoría de las veces los gestores de fondos comparan rentabilidades contra indices sin dividendos con lo que la comparación carece de validez.

    Me gustaría saber el porque de tu selección de fondos, están batiendo realmente al índice con mayor correlación con los mismo?. Te lo pregunto porque me surgen muchísimas dudas al diseñar la parte fondos de mi cartera.

    Un saludo y enhorabuena por este fantástico blog.

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